房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節涉稅難點(diǎn)疑點(diǎn)問(wèn)題全方位解剖與鑒證高研班

【課程背景】
隨著(zhù)近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)也越來(lái)越趨向多極化發(fā)展的傾向，從征地到融資，從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售，從開(kāi)發(fā)模式到經(jīng)營(yíng)理念都呈現出前所未有的紛繁、復雜的局面。隨著(zhù)行業(yè)的不斷興盛，展現在人們面前的問(wèn)題就越來(lái)越多，這些問(wèn)題的存在，在不同程度上給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了不可避免的負面影響。本次培訓重點(diǎn)在于幫助大家解決在稅收方面長(cháng)期困擾大家的難點(diǎn)、疑點(diǎn)問(wèn)題，讓大家對房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策有一個(gè)比較全面的暫新的了解與認識，以更好的去適應稅務(wù)機關(guān)的日常征管和稅務(wù)稽查工作的需要。
本次培訓將引用大量“法律條款、經(jīng)典案例”進(jìn)行分析講解，適應于所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)高管和一線(xiàn)工作人員，特別是企業(yè)的財務(wù)、稅收主管人員。參訓后，有關(guān)人員對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的認識一定會(huì )有一個(gè)質(zhì)的飛躍！
【課程內容】
第一節、征地環(huán)節存在的問(wèn)題
一、土地使用權出讓與轉讓的區別
1、出讓和轉讓的概念 2、出讓與轉讓的年限 3、出讓與轉讓的方式
二、取得土地的入賬成本
1、以出讓方式取得土地
（1）、土地成本的組成
（2）、以產(chǎn)權調換方式取得土地的入賬成本
（3）、拆遷補償費入帳憑證問(wèn)題
2、以接受投資方式取得土地
（1）、土地成本的組成
（2）、接受土地、房屋投資入賬票據問(wèn)題
3、以轉讓方式取得土地（不是通過(guò)招拍掛取得）
（1）、以購買(mǎi)的方式取得
（2）、以接受土地投資方式，分出固定數量的資金（按銷(xiāo)售的百分比）
（3）、以接受土地投資方式，分出固定數量的房屋（分得固定數量房屋）
（4）、以接受土地投資方式，既支付部分現金投資，又分出固定數量的房屋
4、以股權轉讓方式取得土地（實(shí)際為轉讓?zhuān)?
（1）、接受土地投資，再進(jìn)行股權收購
（2）、以股權轉讓形式取得土地的涉稅問(wèn)題
（3）、向對方投資，擁有被投資單位股權
三、國有土地使用權收儲問(wèn)題
1、收儲是否屬于土地使用權轉讓
2、土地收儲支出是否屬于營(yíng)業(yè)性支出
3、相關(guān)稅收規定
四、政府返還稅款、補貼收入問(wèn)題
1、返還稅款、補貼收入屬于什么性質(zhì)的收入 2、相關(guān)稅收規定
第二節、融資環(huán)節存在的問(wèn)題
一、統借統還借款費用的處理
1、統借統還的概念
2、相關(guān)稅收規定：
（1）、企業(yè)所得稅問(wèn)題： （2）、營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題：
二、關(guān)聯(lián)方借款費用的處理
1、關(guān)聯(lián)方的概念
2、關(guān)聯(lián)方借款費用稅收規定
（1）、關(guān)聯(lián)方利息扣除規定
（2）、關(guān)聯(lián)企業(yè)利息計算方法
（3）、關(guān)聯(lián)方間無(wú)償借款的涉稅風(fēng)險
三、向個(gè)人借款費用的處理
1、民間借貸的相關(guān)法律規定
2、非金融企業(yè)借貸的稅收規定
（1）、營(yíng)業(yè)稅規定 （2）、土地增值稅規定 （3）、企業(yè)所得稅規定
（4）、個(gè)人所得稅規定 （5）、稅收征管法、發(fā)票管理辦法規定
四、委托借款費用的處理
1、委托借款業(yè)務(wù)的性質(zhì) 2、委托借款應適用的稅收法律
五、不同會(huì )計主體借款費用的處理
1、“轉貸”業(yè)務(wù)的處理 2、“直貸”業(yè)務(wù)的處理
第三節、開(kāi)發(fā)環(huán)節存在的問(wèn)題
一、開(kāi)發(fā)用料的會(huì )計核算
1、甲供材問(wèn)題（甲供材是否允許直接計入開(kāi)發(fā)成本）
（1）、甲供材到底應該以何種方式計入開(kāi)發(fā)成本
（2）、關(guān)于甲供材問(wèn)題，稅務(wù)機關(guān)可能承擔的違法嫌疑
2、甲方提供的設備問(wèn)題（如何區分甲供材和甲供設備）
（1）、區分甲供材與甲供設備的必要性
（2）、建設部《建設工程計價(jià)設備材料劃分標準》
3、混合銷(xiāo)售問(wèn)題（如何區分外購材料與自產(chǎn)貨物）
（1）、增值稅、營(yíng)業(yè)稅法規關(guān)于混合銷(xiāo)售的征稅規定
（2）、銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的應如何計算繳納稅款
（3）、涉及混合銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，應如何取得營(yíng)業(yè)票據
二、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)共同成本的分配
1、占地面積法 2、建筑面積法
3、直接成本法 4、預算造價(jià)法
三、開(kāi)發(fā)公司收取的拆遷公司“拆遷承包費”的開(kāi)票、入賬問(wèn)題
1、收入的性質(zhì) 2、應開(kāi)具的發(fā)票 3、入賬問(wèn)題
四、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的計算與處理
1、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的計算依據
2、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的計算方法
（1）、方法一：以實(shí)現收入為計算依據
（2）、方法二：以預售收入為計算依據
（3）、方法三：以預售收入與實(shí)現收入之和為計算依據
3、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的填表方法
4、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的入賬票據的合法性問(wèn)題
第四節、銷(xiāo)售環(huán)節存在的問(wèn)題
一、買(mǎi)一贈一銷(xiāo)售的稅務(wù)處理問(wèn)題（依據：國稅函[2008]875號）
1、買(mǎi)一贈一（組合銷(xiāo)售）的概念
2、按公允價(jià)值比例分配法確認買(mǎi)一贈一收入
3、買(mǎi)一贈一與無(wú)償贈與的區別
二、銷(xiāo)售地下附屬設施征稅問(wèn)題
1、產(chǎn)權歸開(kāi)發(fā)商所有的地下附屬設施（相當于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）
2、產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有的地下附屬設施（相當于公共配套設施）
3、產(chǎn)權歸國家所有的地下附屬設施（相當于人防工程設施）
三、銷(xiāo)售小產(chǎn)權房征稅問(wèn)題
1、小產(chǎn)權房的法律定性問(wèn)題
2、小產(chǎn)權房用地的法律定性問(wèn)題
3、小產(chǎn)權房的征稅問(wèn)題
四、售后回購、售后回租征稅問(wèn)題
1、售后回購、售后回租的概念
2、售后回購、售后回租的征稅問(wèn)題
第五節、征稅環(huán)節存在的問(wèn)題
一、預售收入如何計算繳納企業(yè)所得稅
1、預售收入計算繳納企業(yè)所得稅的稅收規定
2、預售收入企業(yè)所得稅計算方法
二、清算后銷(xiāo)售或有償轉讓房地產(chǎn)如何計算繳納土地增值稅
1、清算后銷(xiāo)售房屋成本的確認
2、清算后銷(xiāo)售房屋土地增值稅稅款的計算
3、通過(guò)控制竣工時(shí)間推遲清算時(shí)間的到來(lái)
三、房地產(chǎn)企業(yè)應如何計算繳納城鎮土地使用稅
1、開(kāi)發(fā)用地繳納土地使用稅的起止時(shí)間
2、開(kāi)發(fā)用地土地使用稅的計算方法
（1）、分月計算、按季繳納
（2）、停繳稅款土地分割計算方法
四、保障性住房稅收優(yōu)惠問(wèn)題
☆ 契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、印花稅
五、企業(yè)所得稅納稅地點(diǎn)問(wèn)題
☆ 重點(diǎn)把握：國稅發(fā)【2008】28號關(guān)于“統一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、
財政調庫”的20字方針
 

【主講專(zhuān)家】楊汝明：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與全國稅收大要案稽查工作，有著(zhù)豐富的稽查工作經(jīng)驗。同時(shí)，多年來(lái)，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(cháng)達幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十幾個(gè)省、市、自治區。教學(xué)內容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著(zhù)十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。授課特點(diǎn)：準確、透徹、簡(jiǎn)捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默。。。。。。
 

• 美的卓越運營(yíng)高研班

  開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課

  開(kāi)課地點(diǎn)： 廣東-佛山

  第一天09:00-09:30 美的標桿學(xué)習行前引導● 美的學(xué)習行程介紹與美的集團簡(jiǎn)單概括● 向美的學(xué)什么？如何學(xué)隨團顧問(wèn)拋出美的之行看點(diǎn)，學(xué)習點(diǎn)，引導大家對于美的管理之道的思考，帶著(zhù)問(wèn)題走進(jìn)美的。 標桿考察學(xué)習顧問(wèn)巴士課堂09:30-10:30 參觀(guān)美的集團總部展廳&..

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• 華為大學(xué)建設實(shí)踐高研班

  開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課

  開(kāi)課地點(diǎn)： 廣東-深圳

  第一天：學(xué)習華為大學(xué)構建實(shí)踐研修班（上）09:00-09:40 參觀(guān)華為工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )新中心 全面了解華為在工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數據及IOT等技術(shù)在制造業(yè)企業(yè)的落地方式和成功案例。該中心將力爭建設成為全國工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)應用和產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新發(fā)展的標桿，并發(fā)力構建云平臺、企業(yè)賦能、品牌..

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• 華為集成產(chǎn)品開(kāi)發(fā)高研班

  開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課

  開(kāi)課地點(diǎn)： 廣東-深圳

  第一天 參觀(guān)+主題分享08:30-09:30 標桿學(xué)習行前引導隨團顧問(wèn)拋出參訪(fǎng)看點(diǎn)，學(xué)習點(diǎn)，引導大家對于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)管理的思考，帶著(zhù)問(wèn)題對標學(xué)習。9:30-10:30 參觀(guān)華為工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )新中心 全面了解華為在工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數據及IOT等技術(shù)在制造業(yè)企業(yè)的落地..

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• 華為人力資源高研班

  開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課

  開(kāi)課地點(diǎn)： 廣東-深圳

  第一天 參觀(guān)+主題分享08:30-09:30 標桿學(xué)習行前引導隨團顧問(wèn)拋出參訪(fǎng)看點(diǎn)，學(xué)習點(diǎn)，引導大家對人力資源管理的思考，帶著(zhù)問(wèn)題對標學(xué)習。 9:30-10:30 參觀(guān)華為工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )新中心 全面了解華為在工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數據及IOT等技術(shù)在制造業(yè)企業(yè)的落地..

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• 智能制造助力企業(yè)轉型升級高研班

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  第一天：參觀(guān)海爾互聯(lián)工廠(chǎng)+海信黃島工業(yè)園+海信總部8:30-09:40 標桿學(xué)習行前引導海信&海爾背景及參訪(fǎng)學(xué)習行程介紹：隨團顧問(wèn)通過(guò)對海信&海爾的簡(jiǎn)單介紹，引導大家對海信&海爾管理模式的深入思考。09:40-10:40 走進(jìn)海爾工業(yè)園，實(shí)地探索海爾互聯(lián)工廠(chǎng) ..

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