房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)五個(gè)不同階段涉稅風(fēng)險防控與納稅答疑暨 營(yíng)改增后的土

【培訓對象】
各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監、財務(wù)經(jīng)理、財會(huì )人員，
注冊會(huì )計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【培訓收益】
該課題既是一個(gè)納稅籌劃類(lèi)課題，也是一個(gè)實(shí)操類(lèi)課題。旨在培養大家在開(kāi)展以上工作之前樹(shù)立良好的稅收意識，在實(shí)際工作中，練好扎實(shí)的基本功，主動(dòng)防范稅收風(fēng)險。課程難度適中，適合房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)職財務(wù)、稅收管理人員和企業(yè)其他高層、中層管理人員學(xué)習與培訓。也適合大型房地產(chǎn)企業(yè)內訓使用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)五個(gè)不同階段涉稅風(fēng)險防控與納稅答疑暨
營(yíng)改增后的土地增值稅清算風(fēng)險防范與難點(diǎn)解析專(zhuān)題
‖2016年12月21–24日‖—‖成 都•瀘天化酒店‖—‖主 講：楊老師、劉老師‖
第一課題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)五個(gè)不同階段涉稅風(fēng)險防控與納稅答疑專(zhuān)題
‖課程背景‖ ——＜2016年12月22-23日2天由楊老師老師主講＞
該課程按照土地取得、規劃設計、開(kāi)發(fā)建設、組織銷(xiāo)售、竣工清盤(pán)五個(gè)階段進(jìn)行設計。重點(diǎn)講解營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)每個(gè)階段具體實(shí)施過(guò)程中所涉及的相關(guān)會(huì )計和稅收問(wèn)題。比如：在取得各種開(kāi)發(fā)手續、制訂各種融資方案、選擇開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型、制訂各種經(jīng)濟合同、設計各種促銷(xiāo)模式時(shí)，應注意哪些稅收問(wèn)題。
該課題既是一個(gè)納稅籌劃類(lèi)課題，也是一個(gè)實(shí)操類(lèi)課題。旨在培養大家在開(kāi)展以上工作之前樹(shù)立良好的稅收意識，在實(shí)際工作中，練好扎實(shí)的基本功，主動(dòng)防范稅收風(fēng)險。課程難度適中，適合房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)職財務(wù)、稅收管理人員和企業(yè)其他高層、中層管理人員學(xué)習與培訓。也適合大型房地產(chǎn)企業(yè)內訓使用。
‖主講專(zhuān)家‖楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫(xiě)及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰工作經(jīng)驗。同時(shí)，多年來(lái)，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(cháng)達幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個(gè)省、市、自治區。教學(xué)內容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著(zhù)十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場(chǎng)互動(dòng)（每次培訓互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現場(chǎng)解決學(xué)員提出的涉及到建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的所有稅收問(wèn)題）。具有較強的時(shí)效性、實(shí)操性；授課特點(diǎn)：準確、透徹、簡(jiǎn)潔、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默；因此受到各地學(xué)員的認同和熱烈追捧。
‖主講內容‖
第一節：取得土地階段稅收風(fēng)險控制與納稅答疑
1．以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規避土地使用稅，計征契稅的依據以及納稅環(huán)節如何規定？
2．以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險如何掌控，投資雙方的稅收風(fēng)險在哪里？
3．以收購股權的方式取得土地，土地成本如何確認？
4．以非貨幣交易形式取得土地使用權，應如何確認土地成本？
5．受讓生地、熟地、購買(mǎi)爛尾樓以什么為依據確認土地成本，在計算土地增值稅的時(shí)候甲乙雙方分別如何進(jìn)行稅收風(fēng)險規避？
6．以“拆一還一”方式取得入地，如何進(jìn)行會(huì )計處理，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票如何開(kāi)具，從被拆遷人、開(kāi)發(fā)企業(yè)兩方分別就營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅進(jìn)行全方位的稅收分析？
7．在自己原工廠(chǎng)的土地上搞開(kāi)發(fā)，這塊地上原來(lái)有辦公樓、廠(chǎng)房、其他建筑，這些建筑原來(lái)的建設發(fā)票能入開(kāi)發(fā)成本嗎，換句話(huà)說(shuō)自己?jiǎn)挝还S(chǎng)拆遷能發(fā)生拆遷補償費嗎？
8．為取得土地而支付的紅線(xiàn)外支出，所得稅和土地增值稅的處理有什么不同？如何操作可以在稅前扣除，規避風(fēng)險？
第二節：規劃設計階段的稅收風(fēng)險控制與納稅答疑
1．立項、規劃、設計環(huán)節應注意哪些稅收問(wèn)題與節稅策略？
2．產(chǎn)品開(kāi)發(fā)類(lèi)型的選擇，是關(guān)注稅收負擔水平？還是關(guān)注企業(yè)的銷(xiāo)售？
3．采取合作建房方式稅收如何控制？
4．委托境外設計單位進(jìn)行規劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅？
房地產(chǎn)企業(yè)承擔什么稅收責任？
第三節：開(kāi)發(fā)建設階段的稅收風(fēng)險控制與納稅答疑
1．會(huì )計、稅收上對售樓部及類(lèi)似資產(chǎn)的處理是如何規定的？
2．什么是基本裝修、簡(jiǎn)裝、精裝？軟裝在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)扣除
規定有什么不同？
3．地下建造的人防工程、有產(chǎn)權的車(chē)庫、無(wú)產(chǎn)權的車(chē)庫在稅務(wù)處理上有何區別？
納稅人如何處理才能夠取得相對收益？
4．房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算，計算企業(yè)所得稅和土地增
值稅對借款費用的處理有何差異？
5．向股東或其他自然人借款利息是否都可扣除？
6．資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區分，如何提供“金融企業(yè)同
期同類(lèi)借款利率情況說(shuō)明”？
7．集團內部統借統還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？
8．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大，如何把握合同工、臨時(shí)
工、勞務(wù)的區別，他們的稅收待遇有什么不同？
9．購買(mǎi)爛尾樓（在建工程或者在建項目）確認初始成本的方法如何？
第四節：銷(xiāo)售階段的稅收風(fēng)險控制與納稅答疑
1．“買(mǎi)一送一”模式下如何確認收入金額，送面積、送家電、送車(chē)位、送物業(yè)等不同銷(xiāo)售模式稅收規定有哪些不同，會(huì )計如何處理，贈送的禮品是否有個(gè)人所得稅的扣繳風(fēng)險？
2．“以老帶新”銷(xiāo)售模式下如何確認支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個(gè)稅？
3．“抵券銷(xiāo)售—— 一萬(wàn)抵五萬(wàn)”銷(xiāo)售模式下收入如何確認？
4．“包銷(xiāo)”和“代銷(xiāo)”的區別是什么，稅收風(fēng)險如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷(xiāo)售模式稅收如何處理？
6．“還本銷(xiāo)售”如何確認收入，企業(yè)的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風(fēng)險分析，同時(shí)給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱？
8．“售后回購”方式在營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認？
9．“低價(jià)出售、免費返租”應如何進(jìn)行會(huì )計核算與稅務(wù)處理？
10．“產(chǎn)權式酒店”銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)，應如何進(jìn)行會(huì )計核算與稅務(wù)處理？
11．房地產(chǎn)企業(yè)收取價(jià)外費用有哪些稅收風(fēng)險，營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、
土地增值稅關(guān)于價(jià)外費用的處理有哪些不同？
12．針對不同的客戶(hù)與不同的銷(xiāo)售模式，銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低，我們如何找出適合
自己的“正當理由”？
13．房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)向買(mǎi)房者退差價(jià)款（降價(jià)200元/㎡），以此刺激消費者買(mǎi)房
對已經(jīng)簽訂了購房合同且購房合同已經(jīng)生效的業(yè)主所退的差價(jià)，房地產(chǎn)公司
要不要繳納營(yíng)業(yè)稅，退款部分是否還要代扣代繳個(gè)人所得稅？
14．以房產(chǎn)抵工程款100萬(wàn)元后，施工方又將該房以90萬(wàn)元轉售給第三方，現在
要求房地產(chǎn)企業(yè)為第三方做按揭貸款手續。請問(wèn)，這樣做是否違反稅務(wù)或銀行有關(guān)法律法規，若可以操作，房地產(chǎn)公司怎樣做賬才合適？
第五節：清盤(pán)清算階段稅收風(fēng)險控制與納稅答疑
1．房地產(chǎn)行業(yè)完工標準如何規定，對營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得
稅等有何影響？
2．各個(gè)不同稅種對收入確認的原則有何差異？
3．竣工清算時(shí)土地增值稅收入金額如何確定？
4．清算后再轉讓房地產(chǎn)成本如何確定，是否涉及“二次清算”？
5．稅收與會(huì )計之間的成本差如何處理，會(huì )計上是否需要調整？
6．在交房前后支付的物業(yè)費如何進(jìn)行成本費用歸集，對稅收有什么影響？
第二課題：營(yíng)改增后土地增值稅清算風(fēng)險防控與納稅答疑專(zhuān)題
‖課程背景‖ ——＜2016年12月24日1天由劉老師主講＞
全面營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不再征收營(yíng)業(yè)稅，而改征增值稅。在稅制改革的大背景下，都是增值稅，土地增值稅還會(huì )繼續征收嗎？這么高難的一個(gè)稅種，進(jìn)行清算時(shí)都有哪些需要關(guān)注的問(wèn)題？土地增值稅清算遇到營(yíng)改增，會(huì )產(chǎn)生哪些變數？
本次課程從營(yíng)改增的視角出發(fā)，詳細講解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的流程，解讀總局最新公告，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號），從收入、扣除項目金額各個(gè)方面講解清算中的重點(diǎn)及難點(diǎn)，并以案例分析的方式填表計算土地增值稅，指導企業(yè)財務(wù)人員準確進(jìn)行會(huì )計核算，準備清算必要資料，解決企業(yè)財務(wù)人員在土地增值稅清算過(guò)程中的種種困惑！
‖主講專(zhuān)家‖劉老師：碩士研究生、注冊稅務(wù)師、注冊資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師。我國資深稅務(wù)官員，某省地稅局稽查人才庫成員，省局督察內審人才庫成員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與稅收大要案稽查工作，有深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰工作經(jīng)驗；熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問(wèn)題，擅長(cháng)土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。
課程設計著(zhù)眼于企業(yè)的最真實(shí)的需求，將理論知識和企業(yè)實(shí)際問(wèn)題緊密結合，解決困擾企業(yè)財務(wù)人員的疑難困惑，并在授課過(guò)程中注重培養財務(wù)人員的稅法思維。其授課以實(shí)用性著(zhù)稱(chēng)，授課態(tài)度求真務(wù)實(shí)、案例源于實(shí)戰、詳實(shí)精巧，并因此受到參訓學(xué)員的一致好評。
‖主講內容‖
一：營(yíng)改增對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的影響
1．土地增值稅征管成為地稅局強化征管的重要方向
2．營(yíng)改增全方位影響土地增值稅清算
二：土地增值稅清算流程
1．清算時(shí)點(diǎn)如何確定
2．項目如何分期
3．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類(lèi)型，兩分法OR三分法
4．收到《清算通知書(shū)》后如何提供相關(guān)資料
5．稅務(wù)機關(guān)清算審理過(guò)程及稅企溝通技巧
6．收到《清算結果通知書(shū)》后，需要注意的問(wèn)題
三：營(yíng)改增后清算收入的確定
1．收入需要進(jìn)行價(jià)稅分離處理
2．一般方法計稅OR簡(jiǎn)易方法計稅
3．視同銷(xiāo)售收入的確定原則
四：營(yíng)改增后扣除項目金額的確定
1．基本原則
2．動(dòng)遷還平的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)――非貨幣性資產(chǎn)交易，實(shí)務(wù)操作的環(huán)節，舉例說(shuō)明具
體會(huì )計核算，土地增值稅清算的具體規定，在清算過(guò)程中如何分配相關(guān)成本。
3．建筑安裝工程費，一枚硬幣的兩面。營(yíng)改增后從工程造價(jià)看建筑施工企業(yè)與
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的博弈；甲供工程的前世今生；水電費核算與涉稅風(fēng)險。
4．配套工程與可售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的區別
5．以案說(shuō)法，地下車(chē)位是租賃還是銷(xiāo)售
6．利息費用的扣除
7．把握時(shí)間節點(diǎn)，區分應該繳納增值稅還是營(yíng)業(yè)稅，用開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)對外投資
需要繳納增值稅，與轉讓相關(guān)的稅金如何扣除
五：案例分析，填表進(jìn)行土地增值稅清算
六：清算結束后，再銷(xiāo)售的涉稅風(fēng)險防控
‖培訓對象‖各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監、財務(wù)經(jīng)理、財會(huì )人員，
注冊會(huì )計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。
‖資 料‖本次2個(gè)專(zhuān)題的配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時(shí)間‖2016年12月21日至24日（12月21日全天報到,22-23-24日三天課程）
‖培訓地點(diǎn)‖成 都◇瀘天化酒店（成都市青羊區上同仁路1號）
‖相關(guān)費用‖人民幣3980元/人（含授課、場(chǎng)地、資料、會(huì )務(wù)、現場(chǎng)咨詢(xún)費等）。
↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見(jiàn)參會(huì )確認函）。

 

‖主講專(zhuān)家‖楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫(xiě)及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰工作經(jīng)驗。同時(shí)，多年來(lái)，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(cháng)達幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個(gè)省、市、自治區。教學(xué)內容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著(zhù)十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場(chǎng)互動(dòng)（每次培訓互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現場(chǎng)解決學(xué)員提出的涉及到建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的所有稅收問(wèn)題）。具有較強的時(shí)效性、實(shí)操性；授課特點(diǎn)：準確、透徹、簡(jiǎn)潔、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默；因此受到各地學(xué)員的認同和熱烈追捧。

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