增值稅模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全程各個(gè)不同階段稅收風(fēng)險 管控籌

【培訓對象】
各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監、財務(wù)經(jīng)理、財會(huì )人員，
注冊會(huì )計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【培訓收益】
營(yíng)改增以后，隨著(zhù)大數據時(shí)代的到來(lái)和金三系統地應用，稅收征收管理的信息化程度越來(lái)越高，對企業(yè)的自動(dòng)監控能力越來(lái)越大，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)每個(gè)環(huán)節的實(shí)際運作情況都將一覽無(wú)余的暴漏在稅務(wù)機關(guān)的監控系統之下。任何企業(yè)都將不再有“自己的隱私”。因此，從現在起，就要求每一個(gè)企業(yè)及其企業(yè)內部的管理人員必須改變理念，從新定位與思考與稅收有關(guān)的每一項工作。各項工作必須抓牢、抓細，嚴防因為一時(shí)的疏忽造成不必要的損失。

增值稅模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全程各個(gè)不同階段稅收風(fēng)險
管控籌劃新思路及涉稅業(yè)務(wù)會(huì )計核算專(zhuān)題
‖2017年7月20–22日‖—‖沈 陽(yáng) • 玫瑰大酒店‖—‖主 講：楊老師‖
‖專(zhuān)題背景‖
營(yíng)改增以后，隨著(zhù)大數據時(shí)代的到來(lái)和金三系統地應用，稅收征收管理的信息化程度越來(lái)越高，對企業(yè)的自動(dòng)監控能力越來(lái)越大，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)每個(gè)環(huán)節的實(shí)際運作情況都將一覽無(wú)余的暴漏在稅務(wù)機關(guān)的監控系統之下。任何企業(yè)都將不再有“自己的隱私”。因此，從現在起，就要求每一個(gè)企業(yè)及其企業(yè)內部的管理人員必須改變理念，從新定位與思考與稅收有關(guān)的每一項工作。各項工作必須抓牢、抓細，嚴防因為一時(shí)的疏忽造成不必要的損失。
不管是工業(yè)會(huì )計，商業(yè)會(huì )計，新手還是資深財務(wù)人員，都需要全面掌控營(yíng)改增之后房地產(chǎn)企業(yè)從籌建、買(mǎi)地、規劃、開(kāi)發(fā)、預售、融資、清算、注銷(xiāo)等各環(huán)節的會(huì )計處理與納稅實(shí)務(wù)操作方法與技巧。本次課程從籌建環(huán)節資金準備進(jìn)入企業(yè)到注銷(xiāo)清算環(huán)節資金徹底退出企業(yè)，通過(guò)全流程稅務(wù)規劃和帳務(wù)處理的無(wú)縫銜接，利用合同規劃和簽訂、收款、開(kāi)票、報稅、成本核算的實(shí)例模擬，讓你輕松應對增值稅時(shí)代建安和房地產(chǎn)企業(yè)全流程財稅實(shí)務(wù)問(wèn)題。
‖主講專(zhuān)家‖楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫(xiě)及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰工作經(jīng)驗。同時(shí)，多年來(lái)，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(cháng)達幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個(gè)省、市、自治區。教學(xué)內容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著(zhù)十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場(chǎng)互動(dòng)（每次培訓互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現場(chǎng)解決學(xué)員提出的涉及到建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的所有稅收問(wèn)題）。具有較強的時(shí)效性、實(shí)操性；授課特點(diǎn)：準確、透徹、簡(jiǎn)潔、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默；因此受到各地學(xué)員的認同和熱烈追捧。
‖課程提綱‖
一：取得土地階段會(huì )計處理與稅收風(fēng)險控制
(一) 房地產(chǎn)企業(yè)各種購置土地方式財稅處理分析
1．以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規避土地使用稅，計征契稅
的依據以及納稅環(huán)節如何規定
2．以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險如何掌控，投資雙方稅收風(fēng)險在哪里？
3．以收購股權的方式取得土地，土地成本如何確認？
4．以非貨幣交易形式取得土地使用權，應如何確認土地成本？
5．受讓生地、熟地、購買(mǎi)爛尾樓以什么為依據確認土地成本，在計算土地增值
稅的時(shí)候甲乙雙方分別如何進(jìn)行稅收風(fēng)險規避？
6．以“拆一還一”方式取得土地，如何進(jìn)行會(huì )計處理，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票如何開(kāi)具，從被拆遷人、開(kāi)發(fā)企業(yè)兩方分別就增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅進(jìn)行全方位的稅收分析。
7．在自己原工廠(chǎng)的土地上搞開(kāi)發(fā)，這塊地上原來(lái)有辦公樓、廠(chǎng)房、其他建筑，這些建筑原來(lái)的建設發(fā)票能入開(kāi)發(fā)成本嗎，換句話(huà)說(shuō)自己?jiǎn)挝还S(chǎng)拆遷能發(fā)生拆遷補償費嗎？
8．為取得土地而支付的紅線(xiàn)外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同？
如何操作可以在稅前扣除，規避風(fēng)險？
(二) 房地產(chǎn)企業(yè)購置土地環(huán)節常見(jiàn)稅收問(wèn)題
1．房地產(chǎn)企業(yè)參加招拍掛購置土地是否繳納耕地占用稅
2．房企因為政府交付土地延期是否仍然從政府約定交付土地次月繳納土地使用稅？
3．房地產(chǎn)購置土地支付的城市建設配套費、公租房異地配建費、人防異地建設
費、新型墻體材料基金、散裝水泥基金、拆遷補償費是否作為契稅計稅依據
4．房地產(chǎn)企業(yè)減免土地出讓金是否可以減免契稅
5．房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓和轉讓合同印花稅
二：規劃設計階段財稅處理與稅收風(fēng)險控制
1．立項、規劃、設計環(huán)節應注意哪些稅收問(wèn)題與節稅策略？
2．產(chǎn)品開(kāi)發(fā)類(lèi)型的選擇，是關(guān)注稅收負擔水平？還是關(guān)注企業(yè)的銷(xiāo)售？
3．采取合作建房方式稅收如何控制？
4．委托境外設計單位進(jìn)行規劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅？
房地產(chǎn)企業(yè)承擔什么稅收責任？
三：開(kāi)發(fā)建設階段財稅處理與稅收風(fēng)險控制
(一) 成本對象的設置
1．成本對象的設置原則
2．成本對象和土地增值稅清算單位、清算分類(lèi)的區別與聯(lián)系
3．成本對象的成本核算基本方法
(二) 土地征用及拆遷補償費財稅處理
1．土地出讓金（含補繳）、契稅核算
2．拆遷補償費（現金補償和產(chǎn)權調換）、搬遷過(guò)渡費、獎勵費核算
3．土地登記證等手續證件費核算
4．土地成本在成本對象之間的分攤方法
(三) 前期工程費財稅處理
1．勘察設計（特別是委托境外設計公司設計）財稅處理
2．圖紙審核費、圖紙復印費、測繪費、勘界費、曬圖費、土地平整費、圍墻費、
咨詢(xún)費、環(huán)評費、招標代理費財稅處理
3．新型墻體材料基金和散裝水泥基金的財務(wù)核算
(四) 基礎設施費財稅處理
1．道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線(xiàn)電
視、寬帶網(wǎng)絡(luò )、智能化等社區管網(wǎng)工程費
2．環(huán)境衛生、園林綠化工程費用
(五) 建筑安裝工程費財稅處理
1．建筑材料檢測費財稅處理
2．總分包財稅處理
3．預付工程款財稅處理
4．建筑工程質(zhì)量保證金財稅處理
5．建筑工程水電費財稅處理
6．銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑安裝服務(wù)財稅處理
7．銷(xiāo)售非自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑安裝服務(wù)財稅處理
8．甲供料財稅處理
9．農民工工資保證金財稅處理
10．精裝修工程款（可移動(dòng)家具家電）的財稅處理
11．房地產(chǎn)企業(yè)購置貨物和接受勞務(wù)是否必須三流一致
12．房地產(chǎn)企業(yè)接受虛開(kāi)建筑發(fā)票的稅收風(fēng)險
(六) 公共配套設施費財稅處理
1．財稅口徑和設計口徑的公共配套設施費異同
2．人防設施費的土地增值稅、企業(yè)所得稅處理不同
3．小學(xué)、幼兒園、會(huì )所、社區用房、居委會(huì )、警務(wù)室、物業(yè)管理用房、設備間、
泵房、換熱站、游泳池、健身場(chǎng)館、地上地下車(chē)位、摩托車(chē)位、自行車(chē)棚的
財稅處理
4．非公共配套轉為公共配套的補救方法
(七) 開(kāi)發(fā)間接費財稅處理
1．開(kāi)發(fā)間接費核算部門(mén)口徑
2．開(kāi)發(fā)間接費工資薪酬、辦公費、差旅費、油費、折舊費、勞動(dòng)防護用品等支
出核算特別注意要點(diǎn)
3．多期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)情形下，開(kāi)發(fā)間接費的分攤方法
4．開(kāi)發(fā)間接費核算截至期限的判定原則
(八) 借款費用財稅處理
1．資本化的起始時(shí)點(diǎn)、中斷情形、截止時(shí)點(diǎn)、資本化依據、資本化利率的判定
2．信托借款、銀行委貸、發(fā)行公司債、明股實(shí)債、關(guān)聯(lián)公司借款、關(guān)聯(lián)公司轉
貸、自然人借款、統借統還、小額貸款公司借款、典當行借款、轉讓債權融
資的財稅處理
3．借款期間資金外借或者投資國債和購置理財產(chǎn)品的財稅處理
4．借款輔助費用的財稅處理
四：銷(xiāo)售階段財稅處理與稅收風(fēng)險控制
1．“買(mǎi)一送一”模式下如何確認收入金額，送面積、送家電、送車(chē)位、送物業(yè)
等不同銷(xiāo)售模式稅收規定有哪些不同，會(huì )計如何處理，贈送的禮品是否有個(gè)
人所得稅的扣繳風(fēng)險？
2．“以老帶新”銷(xiāo)售模式下如何確認支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個(gè)稅？
3．“抵券銷(xiāo)售—— 一萬(wàn)抵五萬(wàn)”銷(xiāo)售模式下收入如何確認？
4．“包銷(xiāo)”和“代銷(xiāo)”的區別是什么，稅收風(fēng)險如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷(xiāo)售模式稅收如何處理？
6．“還本銷(xiāo)售”如何確認收入，企業(yè)的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風(fēng)險分析，同時(shí)給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱？
8．“售后回購”方式在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認？
9．“低價(jià)出售、免費返租”應如何進(jìn)行會(huì )計核算與稅務(wù)處理？
10．“產(chǎn)權式酒店”銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)，應如何進(jìn)行會(huì )計核算與稅務(wù)處理？
11．房地產(chǎn)企業(yè)收取價(jià)外費用有哪些稅收風(fēng)險，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增
值稅關(guān)于價(jià)外費用的處理有哪些不同？
12．針對不同的客戶(hù)與不同的銷(xiāo)售模式，銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低，我們如何找出適合
自己的“正當理由”？
13．房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)向買(mǎi)房者退差價(jià)款（降價(jià)200/㎡），以此刺激消費者買(mǎi)房。對已經(jīng)簽訂了購房合同且購房合同已經(jīng)生效的業(yè)主所退的差價(jià)，房地產(chǎn)公司要不要繳納增值稅，退款部分是否還要代扣代繳個(gè)人所得稅？
14．以房產(chǎn)抵工程款100萬(wàn)元后，施工方又將該房以90萬(wàn)元轉售給第三方，現
在要求房地產(chǎn)企業(yè)為第三方做按揭貸款手續。請問(wèn)，這樣做是否違反稅務(wù)或
銀行有關(guān)法律法規，若可以操作，房地產(chǎn)公司怎樣做賬才合適？
五：房地產(chǎn)企業(yè)租賃環(huán)節財稅處理及稅收風(fēng)險控制
1．房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)租將幼兒園和車(chē)位交付關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)出租財稅處理
2．房地產(chǎn)企業(yè)設置免租期出租商鋪財稅處理
3．房地產(chǎn)企業(yè)售后回租商鋪財稅處理
4．房地產(chǎn)企業(yè)售后包租商鋪財稅處理
5．房地產(chǎn)企業(yè)預收租金財稅處理
6．房地產(chǎn)企業(yè)出租地下車(chē)位財稅處理
六：房地產(chǎn)企業(yè)日常費用事項財稅處理及稅收風(fēng)險控制
1．管理費用、銷(xiāo)售費用、財務(wù)費用明細科目的設置方法
2．工資薪酬核算及財稅處理
3．業(yè)務(wù)招待費財稅核算
4．辦公費、折舊費、水電費、差旅費財稅核算
5．跨期費用財稅核算
6．律師費、財稅顧問(wèn)費財稅核算
7．廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費財稅核算
8．傭金的財稅核算
9．公益捐贈的財稅核算
10．稅收罰款支出、滯納金支出計入當期損益還是以前年度損益調整的處理
七：清盤(pán)清算階段會(huì )計核算與稅收風(fēng)險控制
1．房地產(chǎn)完工標準如何規定，對增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有何影響？
2．竣工清算時(shí)土地增值稅收入金額如何確定？
3．清算后再轉讓房地產(chǎn)成本如何確定，是否涉及“二次清算”？
4．稅收與會(huì )計之間的成本差如何處理，會(huì )計上是否需要調整？
5．房地產(chǎn)企業(yè)項目完工次年后續成本的扣除方法
6．完工年度與完工次年企業(yè)所得稅匯算實(shí)戰案例分享
7．房地產(chǎn)企業(yè)交房后土地使用稅計稅依據調整方法
8．房地產(chǎn)將自建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作售樓部、樣板房、辦公用房如何申報繳納房產(chǎn)稅
‖培訓對象‖各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監、財務(wù)經(jīng)理、財會(huì )人員，
注冊會(huì )計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。
‖資 料‖本次專(zhuān)題配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時(shí)間‖2017年7月20至22日（7月20日全天報到，21-22日兩天課程）
‖培訓地點(diǎn)‖沈 陽(yáng)◇玫瑰大酒店（沈陽(yáng)市沈河區中街路201號）
‖相關(guān)費用‖人民幣3380元/人（含授課、場(chǎng)地、資料、會(huì )務(wù)、現場(chǎng)咨詢(xún)費等）。
↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見(jiàn)參會(huì )確認函）。

 

‖主講專(zhuān)家‖楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫(xiě)及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰工作經(jīng)驗。同時(shí)，多年來(lái)，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(cháng)達幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個(gè)省、市、自治區。教學(xué)內容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著(zhù)十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場(chǎng)互動(dòng)（每次培訓互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現場(chǎng)解決學(xué)員提出的涉及到建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的所有稅收問(wèn)題）。具有較強的時(shí)效性、實(shí)操性；授課特點(diǎn)：準確、透徹、簡(jiǎn)潔、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默；因此受到各地學(xué)員的認同和熱烈追捧

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