房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查應對與土地增值稅清算操作技巧

為了進(jìn)一步整頓規范稅收秩序，提高稅法遵從度，實(shí)現為國聚財、為民收稅的神圣使命，保障稅收收入穩定增長(cháng)，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸，前不久，國家稅務(wù)總局召開(kāi)了全國稅務(wù)稽查工作視頻會(huì )議，印發(fā)了《2012年全國稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)》、《關(guān)于開(kāi)展2012年稅收專(zhuān)項檢查工作的通知》（國稅發(fā)[2012]17號）及稅收檢查項目工作方案，房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)又一次被列為稅務(wù)稽查重點(diǎn)。
自《企業(yè)所得稅法》實(shí)施以來(lái)，財政部、國家稅務(wù)總局根據經(jīng)濟形勢的發(fā)展，制定了一系列有利于促進(jìn)我國經(jīng)濟發(fā)展的稅收政策，對于降低企業(yè)的稅收負擔、克服經(jīng)濟危機對我國的影響起到了舉足輕重的作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要把這些政策貫徹到納稅操作的全過(guò)程。
2009年，我國成功的進(jìn)行了流轉稅改革，實(shí)現了生產(chǎn)型增值稅向消費型增值稅的過(guò)渡，營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體稅種，流轉稅的改革對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅必將產(chǎn)生重大的影響。
2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號），要求對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地增值稅進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。為貫徹國務(wù)院的指示，國家稅務(wù)總局在當年五月份兩次發(fā)文進(jìn)行布置，國務(wù)院及國稅總局的文件使全國掀起了土地增值稅的“清算風(fēng)暴”。
在上述稅收形勢下，我們總結了近幾年房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查要點(diǎn)和今年稅收稽查方案的具體部署，歸納了近幾年房地產(chǎn)業(yè)稅企爭議焦點(diǎn)問(wèn)題，按照“稅種查全、環(huán)節查到、項目查清、問(wèn)題查透”的稅務(wù)稽查質(zhì)量要求，對房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的各稅種，諸環(huán)節，分項目進(jìn)行難題剖析，希望通過(guò)培訓，講解房地產(chǎn)業(yè)稅收稽查應對技巧，解答房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查中遇到的疑難問(wèn)題。

【課程內容】
第一講:土地增值稅清算的操作技巧
一、土地增值稅稅務(wù)稽查的常用方法
二、土地增值稅稅務(wù)稽查的主要內容
三、土地增值稅清算焦點(diǎn)問(wèn)題解答
1、計算增值額時(shí)允許扣除的開(kāi)發(fā)成本包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用？
2、開(kāi)發(fā)費用中利息怎樣計算，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？沒(méi)有借款的，
開(kāi)發(fā)費用是否按照5％扣除？
3、什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)批準建造出售保障性住房，是否應當預繳土地增值稅？
5、企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
有何特殊規定？
6、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進(jìn)行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進(jìn)行
土地增值稅清算的項目怎樣劃分？
7、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開(kāi)發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用
增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
8、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售普通標準住宅應當如何定價(jià)？
9、房地產(chǎn)企業(yè)轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么區別？
10、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？
11、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出？
12、房地產(chǎn)企業(yè)直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？
13、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？
14、新辦房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”？
15、搞好土地增值稅清算應注意哪些問(wèn)題？
第二講:增值稅、營(yíng)業(yè)稅征納焦點(diǎn)問(wèn)題精解
一、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)稽查的常用方法
二、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)稽查的主要內容
三、增值稅、營(yíng)業(yè)稅征納焦點(diǎn)問(wèn)題解答
1、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過(guò)的固定資產(chǎn)和廢舊物資應當交什么稅？怎樣繳納？
2、自建房產(chǎn)自用是否繳納營(yíng)業(yè)稅？誤交營(yíng)業(yè)稅如何處理？
3、甲方提供材料與甲方提供設備怎樣納稅？裝飾勞務(wù)清包工稅收政策有何變化？甲方
提供材料可否計入開(kāi)發(fā)成本？
4、轉讓在建項目怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅？購入在建項目后投資建設，建成后銷(xiāo)售怎樣納稅？
5、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品融資性售后回租是否繳納營(yíng)業(yè)稅？企業(yè)怎樣利用這項政策擴大融資渠道？
6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)怎樣納稅？
7、委托代銷(xiāo)、按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品何時(shí)確認銷(xiāo)售？
8、什么是合作建房？合作建房怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅？
9、以“拆一還一”方式進(jìn)行動(dòng)遷補償，怎樣交納營(yíng)業(yè)稅？
10、企業(yè)因城市規劃等原因而搬遷到郊區另建新廠(chǎng)，搬遷補償收入怎樣納稅？?jì)荣Y企業(yè)與
外商投資企業(yè)有何差異？
第三講:企業(yè)所得稅征納焦點(diǎn)問(wèn)題精解
一、企業(yè)所得稅稅務(wù)稽查的常用方法
二、企業(yè)所得稅稅務(wù)稽查的主要內容
三、企業(yè)所得稅征納焦點(diǎn)問(wèn)題解答
1、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售確認的原則和條件，已經(jīng)開(kāi)具發(fā)票的按揭售房何時(shí)確認
銷(xiāo)售收入？
2、“買(mǎi)一贈一”、現金折扣、銷(xiāo)售折讓、銷(xiāo)售退回怎樣納稅？
3、企業(yè)按計稅毛利率預交企業(yè)所得稅時(shí)，預交的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、以前年度虧損
可否扣除？
4、房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式、賒銷(xiāo)方式、委托代銷(xiāo)方式、售后回購方式怎樣納稅？
5、企業(yè)視同銷(xiāo)售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？
6、怎樣劃分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本核算應當遵循哪些程序？共同
成本、間接成本怎樣分攤？
7、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內容包括哪些？
8、利用地下基礎設施建成的停車(chē)場(chǎng)怎樣核算計稅成本？利用人防工程建成的地下車(chē)庫
投資者是誰(shuí)？
9、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？
10、房地產(chǎn)企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資其他房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目的，
怎樣計算取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本？
11、房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨立
法人公司的怎樣計算應納稅所得額？
12、按年度繳納企業(yè)所得稅，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的可否預提成本？
13、房地產(chǎn)項目具備什么條件確認完工？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目怎樣確定成本終結日？
14、固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計提折舊？
15、非貨幣性資產(chǎn)對外投資增值何時(shí)繳納企業(yè)所得稅？
16、股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？
17、股權投資轉讓損益怎樣納稅？新政策有何變化？
18、物業(yè)公司一次收取物業(yè)管理費，長(cháng)期為客戶(hù)提供物業(yè)服務(wù)的如何確認收入？
19、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準予扣除？
20、職工福利費和職工教育經(jīng)費的開(kāi)支范圍是什么？
21、新稅法對“弱化資本”與集團“統借統還”稅收待遇是如何規定的？新稅收政策實(shí)施
之后，集團如何施行“統借統還”？
22、資產(chǎn)損失具體包括哪些內容？企業(yè)以前年度未扣除的資產(chǎn)損失影響的企業(yè)所得稅應當
如何處理？
23、企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費如何稅前扣除？企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費
和廣告費計提基數是如何確定的？
24、“五險一金”怎樣在稅前扣除？如何計算個(gè)人所得稅？
25、職工出差補助、誤餐補助、會(huì )議費、外事費有何區別，可否在稅前扣除，職工出差的
就餐費可否稅前扣除？
26、發(fā)給職工的市內交通補助、辦公通訊費、防暑降溫費、冬季取暖補貼怎樣在稅前扣除？
27、股東應繳資本金未到位產(chǎn)生的利息支出可否稅前扣除？
28、公司向自然人借款支付的利息扣除有何新規定？
29、企業(yè)為職工支付的補充養老保險、補充醫療保險怎樣在稅前扣除？
30、什么是企業(yè)重組？企業(yè)重組的一般性稅務(wù)處理與特殊性稅務(wù)處理的區別是什么？具備
哪些條件適用于特殊性稅務(wù)處理？
第四講：其他稅種征納焦點(diǎn)問(wèn)題精解
1.印花稅征納中的焦點(diǎn)問(wèn)題精解
2.城鎮土地使用稅征納中的焦點(diǎn)問(wèn)題精解
3.房產(chǎn)稅征納中的焦點(diǎn)問(wèn)題精解
第五講：專(zhuān)家現場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間、解答企業(yè)疑難問(wèn)題。