房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”與土地增值稅清算經(jīng)典案例解析專(zhuān)題班通知

【培訓對象】
各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導，項目負責人、主管財稅領(lǐng)導、財務(wù)總監、稅務(wù)經(jīng)理、
財務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì )計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢(xún)公司的人

【培訓收益】
本次培訓專(zhuān)家將全部采用案例式教學(xué)模式。案例全部都來(lái)源于專(zhuān)家在全國各地稅收執法實(shí)踐。希望通過(guò)本次培訓，讓大家對稅務(wù)培訓業(yè)務(wù)有一個(gè)前所未有的、不一樣的、全新的認識與感受。讓大家在輕松愉快的學(xué)習氣氛中獲得最有價(jià)值的知識與收獲。

房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”與土地增值稅清算經(jīng)典案例解析專(zhuān)題班通知
‖2015年8月12–14日‖—‖廣州•新疆大廈‖—‖主講：楊老師‖
‖專(zhuān)題背景‖   
目前我國營(yíng)業(yè)稅改征增值稅工作正進(jìn)行的如火如荼，房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅時(shí)代即將到來(lái)；另外，隨著(zhù)營(yíng)改增工作的不斷深入和房地產(chǎn)稅的即將出臺，土地增值稅這一稅種也將逐步退出歷史舞臺。在新稅制出臺之前，地稅部門(mén)將不可避免的對房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅展開(kāi)一次大規模的、旋風(fēng)式的突擊性檢查、清算工作。為了幫助大家以更加積極、良好的狀態(tài)迎接增值稅時(shí)代的到來(lái)，切實(shí)回避土地增值稅最后帶來(lái)的風(fēng)險，本次培訓特意安排了關(guān)于這兩個(gè)稅種的培訓內容。
本次培訓專(zhuān)家將全部采用案例式教學(xué)模式。案例全部都來(lái)源于專(zhuān)家在全國各地稅收執法實(shí)踐。希望通過(guò)本次培訓，讓大家對稅務(wù)培訓業(yè)務(wù)有一個(gè)前所未有的、不一樣的、全新的認識與感受。讓大家在輕松愉快的學(xué)習氣氛中獲得最有價(jià)值的知識與收獲。
‖主講專(zhuān)家‖楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫(xiě)及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰工作經(jīng)驗。同時(shí)，多年來(lái)，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(cháng)達幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個(gè)省、市、自治區。教學(xué)內容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著(zhù)十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。楊老師每次在培訓現場(chǎng)與學(xué)員互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現場(chǎng)全部解決學(xué)員提出的涉及到房地產(chǎn)，建筑行業(yè)的所有的稅收問(wèn)題，具有較強的時(shí)效性與實(shí)操性，受到各地學(xué)員的認同與熱烈追捧。
‖課程內容‖
第一部分：房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”應對與稅務(wù)規劃
一．營(yíng)改增過(guò)程中大家關(guān)心的那些事兒：
1．營(yíng)改增前施工發(fā)票、購貨發(fā)票、銷(xiāo)售發(fā)票的開(kāi)具應如何把握？
2．營(yíng)改增后支付拆遷補償費取得不了增值稅專(zhuān)用發(fā)票是否會(huì )影響到進(jìn)項稅額的扣除？
3．營(yíng)改增后接受小規模納稅人、自然人銷(xiāo)售或者應稅服務(wù)業(yè)務(wù)取得不了增值稅專(zhuān)用發(fā)
票應該如何處理？
4．營(yíng)改增后，將有哪些項目的進(jìn)項稅允許扣除，哪些項目的進(jìn)項稅不允許扣除，對銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)增值稅稅率的確定會(huì )帶來(lái)哪些影響？
5．營(yíng)改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，會(huì )對甲乙雙方的稅負造
成影響嗎，就以上問(wèn)題應如何解決出現在甲乙雙方之間的矛盾？
6．營(yíng)改增后銷(xiāo)售營(yíng)改增以前開(kāi)發(fā)產(chǎn)品沒(méi)有進(jìn)項稅額可以扣除，這個(gè)問(wèn)題應如何解決，
“簡(jiǎn)易征收”、“超稅負返還、即征即退”等政策，在房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增之后能不能獲
得推廣使用？
7．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)周期較長(cháng)，經(jīng)營(yíng)期內很有可能發(fā)生前后不同階段銷(xiāo)項稅與進(jìn)項稅配比嚴重失調的現象，在實(shí)際工作中一旦遇到這種情況應該如何解決？
8．營(yíng)改增以后對于企業(yè)轉做自用不動(dòng)產(chǎn)或者投資性房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)項稅將如何
扣除？
9．營(yíng)改增后土地增值稅是否會(huì )取消？
二．營(yíng)改增以后增值稅會(huì )計核算：
1．“一次性全額收款”方式下銷(xiāo)項稅額的核算。
2．“按揭貸款”方式下銷(xiāo)項稅額的核算。
3．“分期收款”方式下銷(xiāo)項稅額的核算。
4．“委托代銷(xiāo)”方式下銷(xiāo)項稅額的核算。
5．折扣銷(xiāo)售、銷(xiāo)售折扣、銷(xiāo)售者讓、銷(xiāo)貨退回業(yè)務(wù)的銷(xiāo)項稅額核算。
6．以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取土地等其他資產(chǎn)的銷(xiāo)項稅會(huì )計核算。
7．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作分配利潤業(yè)務(wù)銷(xiāo)項稅額的會(huì )計核算。
8．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于福利、獎勵銷(xiāo)項稅額會(huì )計核算。
9．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)償贈送他人業(yè)務(wù)銷(xiāo)項稅額會(huì )計核算。
10．購進(jìn)貨物、接受應稅勞務(wù)、接受應稅服務(wù)進(jìn)項稅額的會(huì )計核算。
11．輔導期一般納稅人增值稅抵扣的會(huì )計處理。
12．初次購進(jìn)稅控設備及后期技術(shù)維護進(jìn)項稅額的會(huì )計核算。
13．購進(jìn)貨物、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于非增值稅應稅項目、免稅項目、非正常損失進(jìn)項稅額轉出的會(huì )計核算。
14．繳納、退還增值稅會(huì )計核算。
15．一般納稅人匯總納稅的會(huì )計核算。
16．增值稅檢查納稅調整的會(huì )計核算。
17．一般納稅人簡(jiǎn)易征收會(huì )計核算。
18．小規模納稅人會(huì )計核算。
第二部分：土地增值稅清算案例解析與風(fēng)險控制
1．房產(chǎn)已經(jīng)全部銷(xiāo)售，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一直未取得土地使用權，是否應征收土地增值稅？
2．國有土地使用權被收儲是否應征收土地增值稅？
3．以接受投資入股土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，土地的入賬價(jià)值怎樣計算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方的股權，股權溢價(jià)能否作為土地成本扣除？
4．在確認開(kāi)發(fā)項目是否達到清算條件時(shí)，對國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷(xiāo)售達到85%”、“取得銷(xiāo)（預）售許可證滿(mǎn)三年”應該如何理解？
5．國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)
發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開(kāi)發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目”和“分期項目”應該如何理解？
6．房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售有產(chǎn)權的地下車(chē)庫、車(chē)位應如何進(jìn)行清算？
7．政府按照土地出讓協(xié)議規定的價(jià)格，回購安置房的，應如何確認銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入？
8．在實(shí)際工作中，一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)的、同一項目中含有不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，清算時(shí)土地成本應如何計算扣除，其他成本應該如何計算扣除？
9．未按規定實(shí)際支付土地價(jià)款，或者支付價(jià)款時(shí)未按照規定取得合法憑據的土地，清算時(shí)是否允許扣除？
10．經(jīng)國土局批準同意，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓
金。這部分土地出讓金，沒(méi)有土地出讓金票據，能否扣除？
11．母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開(kāi)發(fā)此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關(guān)稅費及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價(jià)款作為兩家公司往來(lái)款項。土地出讓金專(zhuān)用票據的付款單位為總公司，在計算土地增值稅的扣除項目時(shí)，此票據是否允許扣除土地價(jià)款？
12．開(kāi)發(fā)商與國土部門(mén)簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價(jià)款，無(wú)票據，差額部分支付了地價(jià)款并取得票據。抵頂部分能否扣除？
13．改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權，無(wú)票據，清算時(shí)土地成本如何扣除？
14．房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補償費應取得什么票據？
15．開(kāi)發(fā)項目涉及“拆遷安置”的，開(kāi)發(fā)成本應如何計算？
16．單棟建筑物含有不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的，清算時(shí)，其建筑成本應該如何計算分攤？
17．國稅發(fā)[2006]187號，“銷(xiāo)售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解？
18．清算時(shí)，開(kāi)發(fā)項目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的對開(kāi)發(fā)公司所取得的票據應如何把握？
19．在土地增值稅清算時(shí)，企業(yè)支出已取得合法憑據但未實(shí)際支付的部分（例如：工程款）可否計入扣除項目？
20．公共配套設施租賃業(yè)務(wù)應該如何計算征收土地增值稅？
21．清算時(shí)，對開(kāi)發(fā)公司“在小區外部為政府建設公益性設施發(fā)生的費用”是否允許
扣除？
22．規劃外發(fā)生的項目?jì)冉ㄔO支出，是否允許扣除？
23．計算土地增值稅時(shí)，“營(yíng)銷(xiāo)設施建造費用”是否允許計入開(kāi)發(fā)成本扣除？
24．房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開(kāi)發(fā)間接費，清算時(shí)如何計算扣除？
25．為什么土地增值稅清算時(shí)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費用不據實(shí)扣除，而是按照成本的5—10%計算扣除，這樣做的用意是什么？
26．房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費用是否可以扣除？委托其他單位、個(gè)人向金融機構借款，費用是否可以扣除？取得個(gè)人、單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團內部統借統還借款，費用是否可以扣除？
27．為什么必須區分開(kāi)發(fā)間接費和開(kāi)發(fā)費用？
28．清算后銷(xiāo)售尾盤(pán)，應如何計算繳納土地增值稅？
‖培訓對象‖各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導，項目負責人、主管財稅領(lǐng)導、財務(wù)總監、稅務(wù)經(jīng)理、
財務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì )計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢(xún)公司的人員。
‖資    料‖本次專(zhuān)題配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時(shí)間‖2015年8月12日至14日（8月12日全天報到,13-14日兩天課程）
‖培訓地點(diǎn)‖廣州◇新疆大廈（廣州市天河區天河北路76號，近時(shí)代廣場(chǎng)）     
‖相關(guān)費用‖人民幣2980元/人（含授課、場(chǎng)地、資料、會(huì )務(wù)、現場(chǎng)咨詢(xún)費等）。
            ↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見(jiàn)參會(huì )確認函）。
 

‖主講專(zhuān)家‖楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫(xiě)及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰工作經(jīng)驗。同時(shí)，多年來(lái)，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(cháng)達幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個(gè)省、市、自治區。教學(xué)內容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著(zhù)十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。楊老師每次在培訓現場(chǎng)與學(xué)員互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現場(chǎng)全部解決學(xué)員提出的涉及到房地產(chǎn)，建筑行業(yè)的所有的稅收問(wèn)題，具有較強的時(shí)效性與實(shí)操性，受到各地學(xué)員的認同與熱烈追捧。

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