最新稅制改革動(dòng)態(tài)分析暨房地產(chǎn)建筑業(yè)經(jīng)典納稅籌劃思路錯弊分析

第一講：2014年最新稅收改革動(dòng)態(tài)與策略應對
1、新一輪稅制改革的背景與前瞻
（1）30年來(lái)的稅制改革歷程回顧
［問(wèn)題］稅制改革處理的是什么關(guān)系？2014年稅改需要解決什么樣的根本性問(wèn)題？
對企業(yè)發(fā)展是利還是弊？
（2）新一輪稅制改革的五大主題
［問(wèn)題］稅制改革五大主題的調整，需要企業(yè)做出怎樣的應對？比如說(shuō)在計算繳納
企業(yè)所得稅時(shí)是否需要考慮職工利益？與稅務(wù)機關(guān)處理好征納關(guān)系是否還能繼續暢通無(wú)阻？
（3）新一輪稅制改革的內容動(dòng)向

 

2、房產(chǎn)稅改革試水與深化改革
（1）為什么要進(jìn)行房產(chǎn)稅擴圍改革？
［問(wèn)題］房地產(chǎn)稅改革僅僅是中央對房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施調控的手段嗎？
（2）何時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)稅的擴圍改革？
［問(wèn)題］房產(chǎn)稅法會(huì )在何時(shí)出臺？2015年，還是2016年？
（3）房產(chǎn)稅改革的主要內容有哪些？
［問(wèn)題］個(gè)人擁有的所有房產(chǎn)都征稅嗎？網(wǎng)絡(luò )上流傳的所謂個(gè)人有80平米的免稅
優(yōu)惠是真的還是假的？境外的房產(chǎn)是否也征房產(chǎn)稅呢？
（4）房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)及建筑業(yè)有何影響？如何應對？
［問(wèn)題］房產(chǎn)稅的開(kāi)征會(huì )對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多大影響？房?jì)r(jià)會(huì )跌還是漲？對中
國經(jīng)濟又會(huì )有什么影響？建筑業(yè)會(huì )因之受牽連嗎？會(huì )產(chǎn)生新的稅務(wù)稽查風(fēng)險嗎？
物價(jià)與股價(jià)會(huì )漲還是跌？

 

3、發(fā)票使用與稅收征管變革
（1）中國式征稅的弊端分析
［問(wèn)題］以票管稅究竟有幾重罪？還會(huì )繼續占據征稅主流嗎？為什么很多國家沒(méi)有
發(fā)票，稅收征管效率卻很高？為什么要發(fā)票改革？其背后的問(wèn)題是什么？
（2）網(wǎng)絡(luò )發(fā)票試點(diǎn)正當時(shí)
［問(wèn)題］什么是網(wǎng)絡(luò )發(fā)票？網(wǎng)絡(luò )發(fā)票是網(wǎng)店使用的發(fā)票嗎？推行網(wǎng)絡(luò )發(fā)票有什么好
處？又需要哪些條件？這些條件是否成熟？
（3）發(fā)票改革推出終極版
［問(wèn)題］中國發(fā)票改革會(huì )向何處去？發(fā)票改革的終極版本會(huì )是什么？當終極版來(lái)臨
時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑施工企業(yè)又該如何應對？

 

 4、其他稅制改革內容早知道
（1）個(gè)人所得稅從分類(lèi)稅制向綜合稅制邁進(jìn)嗎？
（2）稅收征管法會(huì )不會(huì )修訂？何時(shí)修訂？對企業(yè)有何影響？
（3）土地增值稅會(huì )如何改革？對開(kāi)發(fā)企業(yè)有何影響？

 

第二講：房地產(chǎn)及建筑業(yè)經(jīng)典籌劃思路的錯弊分析
1、地產(chǎn)企業(yè)土地取得環(huán)節經(jīng)典納稅籌劃思路錯弊分析
（1）視不同用途調節土地受讓價(jià)格籌劃方案的錯弊分析
［案例］A地產(chǎn)企業(yè)受讓地地塊，總價(jià)1億元。企業(yè)擬將其中的80%用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，20%留作自建辦樓?；I劃師出謀劃策，讓國土部門(mén)開(kāi)具兩張發(fā)票，其中商業(yè)開(kāi)發(fā)用地價(jià)格9000萬(wàn)元，辦公樓用地1000萬(wàn)元。如此，商業(yè)用地的土地成本增大，可規避土地增值稅、企業(yè)所得稅；而自用土地成本減少，可少繳納房產(chǎn)稅等。試 問(wèn)：這種籌劃思路是否可行？需要注意什么風(fēng)險？
（2）避免多次流轉納稅的土地受讓主體選擇錯弊分析
［案例］A企業(yè)擬受讓B企業(yè)的土地，然后再投資設立C企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?？?br /> 慮到A企業(yè)受讓B企業(yè)土地后需要繳納印花稅、契稅，投資設立C企業(yè)時(shí)又需要
繳納企業(yè)所得稅與土地增值稅，因而，籌劃大師決定直接由C企業(yè)受讓B企業(yè)的
土地。那么這種籌劃思路是否正確呢？有何風(fēng)險呢？
（3）以股權收購取代項目轉讓的籌劃思路錯弊分析
［案例］A企業(yè)取得土地后進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性項目開(kāi)發(fā)，因資金需要，決定轉讓其正在開(kāi)發(fā)的項目。而B(niǎo)企業(yè)恰恰沒(méi)有項目可做，于是決定受讓A企業(yè)的項目。為進(jìn)行籌劃，兩企業(yè) 協(xié)商，決定由B企業(yè)收購股權，而不是直接受讓在建工程項目。而且，測算后發(fā)現，股權受讓比項目受讓可以少繳納相當部門(mén)的稅款。
試 問(wèn)：這種納稅籌劃是否可行？風(fēng)險有多大？
（4）轉讓通過(guò)股權收購取得土地項目籌劃思路錯弊分析
［案例］甲開(kāi)發(fā)企業(yè)擬將其開(kāi)發(fā)的在建項目以股權轉讓的方式以5億元的價(jià)格轉讓給了乙企業(yè)，但為了規避土地增值稅等，雙方協(xié)商進(jìn)行籌劃：甲將其中的80%的股權以4億元轉讓給乙企業(yè)，然后從乙企業(yè)的關(guān)聯(lián)方借得資金1億元；其后在項目開(kāi)發(fā)完成后，從項目中分得股息、紅利1億元，用于歸還乙企業(yè)關(guān)聯(lián)方的借款。至此，甲企業(yè)取得5億元股權轉讓收入，，1億元少繳納土地增值稅與企業(yè)所得稅。試 問(wèn)：此籌劃思路是否可行？
（5）以建造特定項目換取土地籌劃思路的風(fēng)險分析
［案例］為了獲得開(kāi)發(fā)用地，A地產(chǎn)企業(yè)與政府商定，為政府建造一座公園、一座橋梁。開(kāi)發(fā)用地的取得成本2億元，開(kāi)發(fā)成本預計3億元，最終銷(xiāo)售收入預計12億元。但建造公園橋梁的成本為1億元。經(jīng)高人指點(diǎn)，確定下列籌劃方案：開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府部門(mén)協(xié)商，要求政府部門(mén)開(kāi)具土地出讓價(jià)格3億元，其后，政府用應收土地出讓金與開(kāi)發(fā)企業(yè)的應收工程款對沖，進(jìn)而把公園與橋梁建造成本打入土地成本，規避土地增值稅。試 問(wèn)：此納稅籌劃思路能否給企業(yè)帶來(lái)籌劃收益？
（6）變土地返還款為土地價(jià)格折扣籌劃思路的錯弊分析
［案例］甲企業(yè)與當地政府簽訂土地受讓合同，受讓價(jià)5億。但當地政府允諾給予2億的土地返還款?？紤]到土地返還款不能抵減土地增值稅的土地成本，而且還需要繳納企業(yè)所得稅等相關(guān)稅費，因得高人指點(diǎn)做如下策劃：與當地政府協(xié)商，把土地返還款轉變?yōu)橥恋貎r(jià)格折扣。試 問(wèn)：此種籌劃能否得到政府的支持與配合？

2、規劃設計階段的納稅籌劃與經(jīng)典案例分析
（1）以流轉稅換取土地增值稅的籌劃思路風(fēng)險分析
［案例］甲企業(yè)開(kāi)發(fā)一項目，考慮到其中的增值額較大，因而在項目開(kāi)工之初，即設立獨立的設計、咨詢(xún)等子公司A、B等，然后由A、B等子公司提供規劃、設計、咨詢(xún)等服  務(wù)，進(jìn)而增大甲企業(yè)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)成本，使其開(kāi)發(fā)項目的增值額大幅度下降，規避了大量的土地增值稅。
試 問(wèn)：此類(lèi)以流轉稅換取土地增值稅的籌劃思路是否可行？
（2）合作開(kāi)發(fā)的籌劃路徑選擇與錯弊及其風(fēng)險分析
［案例］A企業(yè)有土地但缺資金，而B(niǎo)企業(yè)有資金，但沒(méi)項目，于是兩企業(yè)決定進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，并且，在高人的指點(diǎn)之下，選擇設立法人企業(yè)的方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。試 問(wèn)：投資設立法人企業(yè)進(jìn)行全作開(kāi)發(fā)，真的能夠給企業(yè)帶來(lái)納稅籌劃收益嗎？
（3）分別核算與合并核算的籌劃及其思路分析
［案例］A地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)取得兩地塊，第一處預計售價(jià)1億元，按稅法計算確定的可扣除的項目費用總額4000萬(wàn)元；第二處預計售價(jià)1.5億元，按稅法計算確定的可扣除的項目費用總為1億元。企業(yè)出于規避土地增值稅等相關(guān)稅費的目的，經(jīng)高人指點(diǎn)后，將兩個(gè)項目合并核算，而且經(jīng)過(guò)測算可以少繳納土地增值稅3000多萬(wàn)元。試 問(wèn)：這種納稅籌劃思路與方法是否可行？
☆ 延 伸：如果是同一地塊，分期開(kāi)發(fā)與合并開(kāi)發(fā)是否可行呢？
（4）為規避土地增值稅實(shí)施費用轉移籌劃策略的可行性分析
［案例］A公司投資設立了兩個(gè)項目子公司，其中B子公司為別墅開(kāi)發(fā)項目，C子公司為一般商品房開(kāi)發(fā)項目?？紤]到B的增值額較高，土地增值稅稅負較重，因而企業(yè)做出如下籌劃：其一是將A公司的一部分行政管理人員以及C公司的人員費用等納入（轉移）到B公司，其二是將人A、C公司的一部分費用轉移至B公司。試 問(wèn)：如此籌劃是否可行？是否能夠給企業(yè)帶來(lái)真正的籌劃收益？
（5）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型的選擇籌劃及其可行性研究與分析
［案例］甲地產(chǎn)企業(yè)取得土地一塊，對于開(kāi)發(fā)何種類(lèi)型房產(chǎn)，公司內部有不同的意見(jiàn)，其中大多數財務(wù)人員的觀(guān)點(diǎn)是：為了享受土地增值稅優(yōu)惠，應當盡量多的開(kāi)發(fā)普通商品房。試 問(wèn)：這種觀(guān)點(diǎn)有沒(méi)有道理？
（6）代理建房籌劃策略需要注意的操作細節與風(fēng)險分析

3、開(kāi)發(fā)建設階段的納稅籌劃與經(jīng)典案例分析
（1）資金籌措中真債權作股權籌劃策略的風(fēng)險分析
［案例］甲企業(yè)項目資金緊缺，為了獲得必要資金，與乙企業(yè)商定：乙向甲投資，當項目完工，甲企業(yè)不再需要資金時(shí)，則向乙企業(yè)收購其所擁有的甲企業(yè)的股權。如此，即不僅可免除甲企業(yè)資金匱乏之痛，而且還可以實(shí)際納稅籌劃，使乙企業(yè)規避利息營(yíng)業(yè)稅與企業(yè)所得稅之苦。試 問(wèn)：此種納稅籌劃思路是否可行呢？
（2）關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)的籌劃操作思路的調整與完善
［案例］A開(kāi)發(fā)企業(yè)與B建筑施工企業(yè)系母子公司，A取得一個(gè)大的開(kāi)發(fā)項目，急需大量開(kāi)發(fā)資金；而B(niǎo)企業(yè)恰恰有大量閑置資金，因而雙方簽訂協(xié)議：A向B采購建筑安裝勞務(wù)，B企業(yè)為A企業(yè)墊付巨額資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如此即規避關(guān)聯(lián)方借款利息稅前只能限額扣除問(wèn)題。問(wèn)：此種納稅籌劃思路是否可行？
☆ 延伸思路：假如A、B通過(guò)委托銀行貸款的方式進(jìn)行借款是否也可以規避關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除限額的限制？
（3）混淆不同項目成本實(shí)施土地增值稅籌劃策略風(fēng)險分析
［案例］甲地產(chǎn)企業(yè)取得土地200畝，擬將其中的60畝用于開(kāi)發(fā)別墅，80畝開(kāi)發(fā)普通商品房，剩余部分與政府合作開(kāi)發(fā)醫院和學(xué)校、酒店以及游樂(lè )場(chǎng)。政府對醫院和學(xué)校給予每平5000元的經(jīng)濟補償。酒店以及游樂(lè )場(chǎng)建成后由公司用于對外出租經(jīng)營(yíng)。企業(yè)出于規避土地增值稅的目的，決定混淆不同項目的成本，即只確定了普通商品房和非普通商品房?jì)蓚€(gè)成本項目。試問(wèn)：這種籌劃能不能成功？
（4）甲供材的稅收分析分析及其納稅籌劃策略分析
［案例］甲地產(chǎn)企業(yè)與乙建筑企業(yè)簽訂一工程合同，合同中中約定：工程所需設備、材料等全部由乙方提供?，F在雙方想在降低開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)，降低稅收成本，
試 問(wèn)：兩企業(yè)該如何處理，才能最大化的獲取稅收收益？工程材料如何處置才不用繳納營(yíng)業(yè)稅？
（5）增加開(kāi)發(fā)成本費用規避土地增值稅籌劃錯弊分析
 

4、銷(xiāo)售階段的納稅籌劃與經(jīng)典案例分析
（1）土地轉讓轉換為投資業(yè)務(wù)的納稅籌劃敗局分析
［案例］甲地產(chǎn)企業(yè)擬轉讓其受讓的土地使用權，但考慮到其中的營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅費，因而與受讓方協(xié)商后作出下列籌劃：甲企業(yè)先以土地使用權向乙企業(yè)投資，然后再向乙企業(yè)轉讓股權。如此，也就實(shí)現了規避營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃目標。
請 問(wèn)：甲企業(yè)真的能夠取得納稅籌劃收益嗎？
（2）開(kāi)發(fā)商品銷(xiāo)售規避土地增值稅籌劃思路分析
［案例］甲地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)商業(yè)樓盤(pán)，擬對外銷(xiāo)售給乙企業(yè)。甲想通過(guò)籌劃規避其中的土地增值稅。于是便向某籌劃專(zhuān)家請教，第一個(gè)專(zhuān)家說(shuō)不能規避土地增值稅；第二個(gè)專(zhuān)家說(shuō)可先按照48號文的規定先投資再轉讓股權進(jìn)行籌劃，第三個(gè)專(zhuān)家說(shuō)在項目之初就可以先轉讓土地使用權再實(shí)施代理開(kāi)發(fā)；第四個(gè)專(zhuān)家說(shuō)采取代建房方式進(jìn)行籌劃……請問(wèn)：銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)究竟如何規避土地增值稅？
（3）設立子公司實(shí)施銷(xiāo)售籌劃策略的風(fēng)險分析
［案例］A地產(chǎn)公司計劃以2.3億元出售普通標準住宅，土地成本0.45億元，開(kāi)發(fā)成本0.5億元，期間費用0.3億元。因稅負較重，在高人指點(diǎn)之下，設立獨立銷(xiāo)售子公司實(shí)施納稅籌劃：A公司先將商品房以1.6億元價(jià)格出售給子公司，子公司再以2.3億元對外銷(xiāo)售，如此，大華公司就可以免征土地增值稅了。
請 問(wèn)：這種納稅籌劃思路可行嗎？
（4）賣(mài)房贈送空調、汽車(chē)等納稅籌劃策略的調整
［案例］A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一直以來(lái)采用賣(mài)房贈汽車(chē)、空調等房實(shí)施促銷(xiāo)，其做法為：先到4S店或者空調銷(xiāo)售企業(yè)購買(mǎi)汽車(chē)或者空調，然后再到國稅局開(kāi)具發(fā)票，并將發(fā)票交給購房人。如此不僅要繳納增值稅，還不能少繳土地增值稅。經(jīng)高人指點(diǎn)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取下列策略籌劃：（1）與某汽車(chē)4S店聯(lián)系，合作開(kāi)發(fā)促銷(xiāo)活動(dòng)，條件是4S店向其客戶(hù)銷(xiāo)售規定的汽車(chē)并開(kāi)具發(fā)票；（2）與顧客簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》時(shí)，將擬贈送的汽車(chē)從合同價(jià)款中扣除；（3）要求顧客在購買(mǎi)別墅之前，必須與4S店簽訂《汽車(chē)銷(xiāo)售合同》，購買(mǎi)指定的汽車(chē)并支付款項。
試 問(wèn)：上述的籌劃思路是否可行？
（5）銷(xiāo)售價(jià)格或增值額臨界點(diǎn)籌劃策略的錯亂
［案例］甲企業(yè)開(kāi)發(fā)出一批普通商品房。經(jīng)過(guò)初步測算，發(fā)現如果確定商品房銷(xiāo)售價(jià)格為每平米5800元，那么其增值率為21%，而如果適當降低，如每平米5500元，則增值率降低到19.8%，不用繳納土地增值稅，公司層決定，降低房?jì)r(jià)實(shí)施納稅籌劃。試問(wèn)：這種經(jīng)降低銷(xiāo)售價(jià)格，實(shí)施增值率臨界點(diǎn)的籌劃策略是否可行？
（6）裝修業(yè)務(wù)獨立能夠降低土地增值稅稅負嗎？
［案例］甲地產(chǎn)企業(yè)設立乙建筑安裝子公司，其目的為：把裝修業(yè)務(wù)獨立出去后，將其中的一部分不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售收入轉換為裝修收入，不僅可以規避土地增值稅，而且還可以規避工程材料的營(yíng)業(yè)稅。
試 問(wèn)：此種納稅籌劃思路真的可行嗎？其中都包含了哪些涉稅風(fēng)險？
（7）代收費用并入銷(xiāo)售收入實(shí)施納稅籌劃的錯弊分析

 

5、持有物業(yè)期間的納稅籌劃與經(jīng)典案例分析
（1）租金轉換為物業(yè)費或者倉儲費籌劃的錯弊分析
（2）地產(chǎn)公司租賃變身物業(yè)公司的籌劃策略風(fēng)險分析
（3）母子合并的政策適用爭議與籌劃風(fēng)險分析

法律碩士
注冊稅務(wù)師
經(jīng)濟師
現供職于江蘇省地方稅務(wù)局
中國納稅答疑網(wǎng)答疑專(zhuān)家
中國納稅籌劃師授課專(zhuān)家
中國稅務(wù)咨詢(xún)師考試指導專(zhuān)家
稅務(wù)會(huì )計師考試指導老師，個(gè)人所得稅專(zhuān)家庫成員，在業(yè)界享有“財稅百事通”稱(chēng)號。在《財政研究》、《經(jīng)濟研究參考》、《經(jīng)濟學(xué)消息報》、《中國稅務(wù)》、《經(jīng)濟法論叢》、《涉外稅務(wù)》、《財會(huì )通訊》、《財會(huì )研究》、《稅務(wù)與經(jīng)濟》等報刊發(fā)表財稅論文百余篇，有多篇文章被中國人民大學(xué)報刊復印資料全文轉載；出版有《新納稅申報表填報》、《個(gè)人所得稅法解讀》、《企業(yè)所得稅匯算清繳手冊》、《納稅評估模型與案例》等著(zhù)作。先后在北京、上海、廈門(mén)、廣州、南京、貴陽(yáng)、成都、濟南等近百個(gè)城市舉辦過(guò)房地產(chǎn)建筑財稅專(zhuān)題講座與培訓。講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實(shí)用。