房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉稅實(shí)務(wù)講解

（一）取得土地階段涉及的稅種
稅種 應納稅額 申報納稅時(shí)間
土地使用證：按件貼花，稅額為5元 政府部門(mén)發(fā)給權利許可
證照時(shí)
印花稅
土地使用權出讓合同：
合同簽訂時(shí)自行貼花
應納稅額=合同記載金額×0.5‰
契稅 簽訂土地權屬轉移合同
的當天起10日內，向土
地所在地稅務(wù)機關(guān)申報
納稅
應納稅額=土地成交總價(jià)款（土地出
讓金+市政建設配套費+各種補償費用）
×稅率（3%～5%的幅度比例稅率）
收到土地管理部門(mén)的通
耕地占用稅 應納稅額=實(shí)際占用的耕地面積×定額
稅率 知之日起30日內向耕地
所在地主管稅務(wù)機關(guān)申
報納稅

稅收優(yōu)惠：
稅收優(yōu)惠：
（二）開(kāi)發(fā)建設階段涉及的稅種
稅種 應納稅額 申報納稅時(shí)間
城鎮土地
使用稅 應納稅額=實(shí)際占用的土地面積×定額
稅率 從合同約定交付土地時(shí)
間的次月起，按年計算、
分期在土地所在地繳納
印花稅 應納稅額=合同金額×比例稅率
（0.05‰、0.3‰、0.5‰、1‰） 書(shū)立合同時(shí)

稅目 范圍 稅率 納稅義務(wù)人 說(shuō)明
1．購銷(xiāo)合同 包括供應、預購、采購、
購銷(xiāo)結合及協(xié)作、調劑、
補償、易貨等合同
按購銷(xiāo)金額0.3‰
貼花 立合同人
2．加工承攬合同　 包括加工、定作、修繕、
修理、印刷、廣告、測
按加工或承攬收入
0.5‰貼花
繪、測試等合同　　 　　 立合同人
3．建設工程勘察
設計合同 包括勘察、設計合同　 按收取費用0.5‰
貼花 立合同人
4．建筑安裝工程
承包合同 包括建筑、安裝工程承
包合同　 按承包金額0.3‰
貼花 立合同人
包括租賃房屋、船舶、 按租賃金額1‰貼
5．財產(chǎn)租賃合同 飛機、機動(dòng)車(chē)輛、機械、花。稅額不足一元 立合同人
器具、設備等合同 的按一元貼花
稅目 范圍 稅率 納稅義務(wù)人 說(shuō)明
6．貨物運輸合同 包括民用航空、鐵路
運輸、海上運輸、內
河運輸、公路運輸和
聯(lián)運合同 按運輸費用
0.5‰貼花 立合同人 單據作為合
同使用的，
按合同貼花
倉單或棧單
7．倉儲保管合同 包括倉儲、保管合同 按倉儲保管費
用1‰貼花 立合同人 作為合同使
用的，按合
同貼花
8．借款合同 銀行及其他金融組織
和借款人 （不包括銀
行同業(yè)拆借）所簽訂
的借款合同 按借款金額
0.05‰貼花 立合同人 單據作為合
同使用的，
按合同貼花
9．財產(chǎn)保險合同 包括財產(chǎn)、責任、保
證、信用等保險合同 按保險費收入
1‰貼花 立合同人 單據作為合
同使用的，
按合同貼花
10．技術(shù)合同 包括技術(shù)開(kāi)發(fā)、轉讓、
咨詢(xún)、服務(wù)等合同 按所載金額
0.3‰貼花 立合同人

稅收優(yōu)惠：
（三）轉讓銷(xiāo)售階段涉及的稅種
稅種 應納稅額 申報納稅時(shí)間
收到預收款（定金、首付
老項目：簡(jiǎn)易計稅方法
款、按揭、尾款）時(shí)按照 應納稅額=不含稅銷(xiāo)售額×5%
增值稅 新項目：一般計稅方法
應納稅額=銷(xiāo)項稅額-進(jìn)項稅額-已預
繳稅款 3%的預征率計算，次月在
項目所在地預繳稅款
納稅義務(wù)發(fā)生次月申報繳
納增值稅
城市維護建設稅=實(shí)際繳納的增值 稅額×比例稅率（7%、5%、1%）
附加稅 繳納增值稅的同時(shí)
教育費附加、地方教育費附加=實(shí)
際繳納的增值稅額×比例稅率 （3%+2%）
印花稅 商品房銷(xiāo)售合同
應納稅額=合同所記載金額×0.5‰ 簽訂商品房銷(xiāo)售合同時(shí)自
行貼花，或次月向主管稅
務(wù)機關(guān)申報納稅

（三）轉讓銷(xiāo)售階段涉及的稅種
稅種 應納稅額 申報納稅時(shí)間
預繳稅款=預收款×預征率 在收取款項次月申報繳
納
土地增值稅 清算
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目
金額×速算扣除系數-已預繳稅款 滿(mǎn)足清算條件或收到清
算通知之日起90日內到
主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算
手續
預繳：企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的
收入，應先按預計計稅毛利率分季度計
算出預計毛利額，計入當期應納稅所得 按季預繳
額。
企業(yè)所得稅
完工后，企業(yè)計算實(shí)際毛利額，將其實(shí)
納稅年度終了后5個(gè)月
際毛利額與其對應的預計毛利額之間的
內申報匯算清繳
差額，計入當年度企業(yè)的應納稅所得額。
（四）持有出租階段涉及的稅種
稅種 應納稅額 申報納稅時(shí)間
老項目：簡(jiǎn)易計稅方法
應納稅額=不含稅租金×5% 收到全部?jì)r(jià)款時(shí)按照3%的
預征率計算，次月在項目
增值稅 新項目：一般計稅方法
應納稅額=銷(xiāo)項稅額-進(jìn)項稅額 所在地預繳稅款
納稅義務(wù)發(fā)生次月申報繳
納增值稅
城市維護建設稅=實(shí)際繳納的增值 稅額×比例稅率（7%、5%、1%）
附加稅 繳納增值稅的同時(shí)
教育費附加、地方教育費附加=實(shí)
際繳納的增值稅額×比例稅率 （3%+2%）
印花稅 財產(chǎn)租賃合同
應納稅額=合同所記載金額×1‰ 簽訂財產(chǎn)租賃合同時(shí)自行
貼花，或次月向主管稅務(wù)
機關(guān)申報納稅

（四）持有出租階段涉及的稅種
稅種 應納稅額 申報納稅時(shí)間
從價(jià)計征： 應納稅額=房產(chǎn)原值一次減除
房產(chǎn)稅 10%~30%后的余值×1.2％ 按年計算、分期在房產(chǎn)
所在地繳納
從租計征：
應納稅額=不含稅租金收入×12%
城鎮土地 應納稅額=實(shí)際占用的土地面積×定額 按年計算、分期在房產(chǎn)
使用稅 稅率 所在地繳納
02
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)務(wù)
I. 土地增值稅概述
II. 土地增值稅預繳
III. 土地增值稅清算
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（一）土地增值稅概述
土地增值稅計算表
級次 級距 稅率 速算扣除系數 應納稅額
1 增值額未超過(guò)扣
除項目金額50% 30% 0 應納稅額=增值額×30%
2 增值額超過(guò)扣除
項目金額50%，
未超過(guò)100% 40% 5% 應納稅額=增值額×40%-扣除項目
金額×5%
3 增值額超過(guò)扣除
項目金額100%，
未超過(guò)200% 50% 15% 應納稅額=增值額×50%-扣除項目
金額×15%
4 增值額超過(guò)扣除
項目金額200% 60% 35% 應納稅額=增值額×60%-扣除項目
金額×35%

（二）土地增值稅預繳
特別提示
• 在辦理項目登記時(shí)應根據有關(guān)部門(mén)的審批文件和項目分期
情況，慎重確定清算單位。如對清算單位的劃分難存在疑
問(wèn)的，可以咨詢(xún)當地稅務(wù)機關(guān)分管土地增值稅的人員。
• “項目編號”是納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)項目登記時(shí)，由稅務(wù)機
關(guān)按照一定的規則賦予的編號，每個(gè)清算項目一個(gè)編號，
此編號會(huì )跟隨清算項目的稅收征管全過(guò)程。
• 土地增值稅預征時(shí)房產(chǎn)類(lèi)型分三類(lèi)：普通住宅、非普通住
宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)；土地增值稅清算時(shí)，按照普通住宅、
非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)分別清算。
2、預繳稅款：
一般計稅方法 預交增值稅=預收款/（1+11%）×3%
簡(jiǎn)易計稅方法 預交增值稅=預收款/（1+5%）×3%
舉例：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)A項目（開(kāi)工日期在2016年5月1日
后），2018年3月銷(xiāo)售普通住宅預收房款111 0萬(wàn)元，根據當
地的規定，土地增值稅預征率2%。則:
應預交的增值稅稅款=1110/(1+11%)×3%=30萬(wàn)元
土地增值稅預征的計征依據=1110-30=1080萬(wàn)元
預交土地增值稅稅款=1080×2%=21.6萬(wàn)元。
（三）土地增值稅清算
• 1、清算條件
• 國稅發(fā)〔2006〕187號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規定：
應當清算 稅務(wù)機關(guān)要求清算
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完
成銷(xiāo)售的； 已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目
可售建筑面積的比例在85%以上，或
該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售
建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi) （2）取得銷(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)三年 發(fā)項目的； 仍未銷(xiāo)售完畢的；
（3）直接轉讓土地使用權的 （3）納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未
辦理土地增值稅清算手續的；

2、轉讓房地產(chǎn)收入總額
2、轉讓房地產(chǎn)收入總額
國稅發(fā)〔2006〕187號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土 地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規定：
（2）非直接銷(xiāo)售
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、
分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨
幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按
下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。
（3）自用房地產(chǎn)
Ø房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出
租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，
在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。
（二）扣除項目的確定
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定：
計算增值額的扣除項目：
1.取得土地使用權所支付的金額；
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用；
4.與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
5.財政部規定其他扣除項目
1.取得土地使用權所支付的金額
指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家
統一法規繳納的有關(guān)費用。
【提示】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
（1） 土地征用及拆遷
補償費 包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有
關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷
用房支出等。
（2） 前期工程費 包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、
勘察、測繪、“三通一平”等支出
（3） 建筑安裝工程費 指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，
以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費
【注意1】接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)
生地縣（市區）名稱(chēng)及項目名稱(chēng)，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
【注意2】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企
業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時(shí)，建筑安
裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
（4） 基礎設施費 包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、
排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出
（5） 公共配套設施費 包括不能有償轉讓的項目?jì)裙才涮自O施發(fā)生的支
出
指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、 （6） 開(kāi)發(fā)間接費用 職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、
勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等
【注意】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程
費、基礎設施費、開(kāi)發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)
機關(guān)可參照當地建設工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結合房屋結構、
用途、區位等因素，核定上述四項開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用不按實(shí)際發(fā)生的費用實(shí)際扣除，而是按照以下
規則扣除：
財務(wù)費用利息支出扣除標準 其他費用扣除標準 開(kāi)發(fā)費用計算公式
凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計
算分攤并提供金融機構證明
的，允許據實(shí)扣除，但最高
不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同
期貸款利率計算的金額 按照“取得土地使用
權所支付的金額”與
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”
金額之和的5%以?xún)?br /> 計算扣除 利息支出+（取得土地
使用權所支付的金額+
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）
×5%
按照“取得土地使用 不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算 權所支付的金額”與 （取得土地使用權所
分攤利息支出或不能提供金 “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本” 支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)
融機構證明的，不能扣除 金額之和的10%以?xún)?發(fā)成本）*10%
計算扣除
特別提示
（1）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規定執行，超過(guò)上浮幅度的部分不允
許扣除；利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準利率上上浮。
（2）對于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
（3）全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照第二種方法扣除。即：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）
×10%
（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既有金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)
發(fā)費用扣除時(shí)不能同時(shí)適用兩種辦法。
（5）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應調整
至財務(wù)費用中計算扣除。
4.與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
項目開(kāi)發(fā)期 與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
跨營(yíng)改增前后開(kāi)發(fā)的項目 營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)
＋
業(yè)稅、城市維護建設稅、
教育費附加、地方教育
費附加 營(yíng)改增后允許扣除的城
市維護建設稅、教育費
附加、地方教育費附加
營(yíng)改增后開(kāi)發(fā)的項目 實(shí)際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、
地方教育費附加

5.財政部規定其他扣除項目
特別提示：
Ø房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金
額，除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、
費用及與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效
憑證的，不予扣除。
Ø房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會(huì )和派出所用房、會(huì )所、
停車(chē)場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、
幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，其
成本、費用可以扣除； （3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
Ø房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
Ø房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
Ø屬于多個(gè)房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個(gè)
項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除
金額。
稅收優(yōu)惠
03
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅實(shí)務(wù)
I. 企業(yè)所得稅概述
II. 企業(yè)所得稅預繳
III. 企業(yè)所得稅匯算清繳
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（一）企業(yè)所得稅概述
應納稅所得額=應稅收入-準予扣除的項目-允許彌補的以
前年度虧損
• 企業(yè)所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起
至12月31日止。
• 企業(yè)所得稅分月或者分季預繳。自月份或者季度終了之
日起十五日內，向稅務(wù)機關(guān)報送預繳企業(yè)所得稅納稅申
報表，預繳稅款。
• 企業(yè)應當自年度終了之日起五個(gè)月內，向稅務(wù)機關(guān)報送
年度企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結清應繳應
退稅款。
（二）企業(yè)所得稅預繳
2、銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預繳企業(yè)所得稅
• 國稅發(fā)[2009]31號 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)
務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知規定：
• 企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率
分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
• 營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入含有增
值稅，但對如何換算為預繳稅款階段的企業(yè)所得稅收入，國家
稅務(wù)總局尚未明確。
（1）銷(xiāo)售收入的確認
企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所
取得的收入，應確認為銷(xiāo)售收入。具體分為以下情況：
① 采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應于實(shí)際收訖價(jià)
款或取得索取價(jià)款憑據（權利）之日，確認收入
② 采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約
定的價(jià)款和付款日確認收入的實(shí)現。付款方提前付款的，在
實(shí)際付款日確認收入
③ 采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約
定的價(jià)款確定收入額，其首付款應于實(shí)際收到日確認收入的
實(shí)現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入
④ 采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，原則上于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)
發(fā)產(chǎn)品清單之日起確認銷(xiāo)售收入
（2）計稅毛利率
企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由稅務(wù)機關(guān)確定：
① 開(kāi)發(fā)項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政
府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。
② 開(kāi)發(fā)項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
③ 開(kāi)發(fā)項目位于其他地區的，不得低于5％。
④ 屬于經(jīng)濟適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。
（三）企業(yè)所得稅匯算清繳
下列情形應視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工（主要滿(mǎn)足一個(gè)條件即可）：
（1）當企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續時(shí)或入住手續時(shí)。
（2）已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)。
特別提示
• 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅處理以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)為分水嶺，
完工前后企業(yè)所得稅處理方法不同。
• 完工年度之前，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先
按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當
期應納稅所得額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報表中。
• 在完工年度，企業(yè)應及時(shí)結算其計稅成本并計算此前銷(xiāo)售
收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應的預計
毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合
并計算的應納稅所得額。
• 在完工年度后，企業(yè)按照銷(xiāo)售完工產(chǎn)品取得的收入和計稅
成本計算出實(shí)際毛利額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報表中。
2、實(shí)際毛利額
（1）銷(xiāo)售收入的確認
• 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jì)r(jià)
款，包括現金、現金等價(jià)物及其他經(jīng)濟利益。另外，企業(yè)將開(kāi)
發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給
股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨
幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷(xiāo)售，也應確認銷(xiāo)售收入。
• 企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，
區分為納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票以及未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)
品價(jià)內并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票兩種情形，
前者應確認為收入，后者可不確認收入，作為代收代繳款項進(jìn)
行管理。
• 對于未正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》而
收取的誠意金、認購金、排號費不作為銷(xiāo)售收入的實(shí)現，不需
要按照預計計稅毛利率來(lái)計算預計毛利額，完工年度也不需要
確認為銷(xiāo)售收入。
特別提示
銷(xiāo)售收入確認的操作要點(diǎn)：
① 根據企業(yè)的銷(xiāo)售統計臺賬（包含樓號、房號、購買(mǎi)人名稱(chēng)、
合同簽訂日期、實(shí)測建筑面積、銷(xiāo)售單價(jià)、合同金額、面積
差退補款、最終結算金額、發(fā)票號碼、付款記錄等），并將
銷(xiāo)售臺賬中統計的購房款與財務(wù)賬簿中的預收賬款相核對，
不一致時(shí)查找原因，直至核對一致。
② 對比竣工備案情況，嚴格區分不同業(yè)態(tài)下尚未完工預售房款、
已完工預售房款。
③ 根據售房合同約定的收款方式（一次性全額收款、分期收款、
銀行按揭方式、委托方式），對比銷(xiāo)售統計臺賬，判定收入
確認的時(shí)間。將稅法上確定的售房收入與企業(yè)賬面確認的主
營(yíng)業(yè)務(wù)收入相核對，并進(jìn)行納稅調整。
④ 核對售房單價(jià)時(shí)，關(guān)注是否有售價(jià)明顯偏低的情況，如有，
需要說(shuō)明合理理由。
（2）計稅成本核算
• 國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)
營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》規定：
• 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本包括土地征用費及拆遷補償費、前期
工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設
施費以及開(kāi)發(fā)間接費。
• 將上述成本合理劃分為直接成本、間接成本和共同成本，
歸集分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對
象。能夠直接計入成本對象的直接計入成本對象，其他成
本應該按照受益和配比原則，按占地面積法、建筑面積法、
直接成本法和預算造價(jià)法進(jìn)行分配。
特別提示
04
營(yíng)改增對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響
I. 增值稅概述
II. 轉讓銷(xiāo)售階段預繳增值稅
III. 開(kāi)發(fā)階段開(kāi)發(fā)成本與增值稅專(zhuān)用發(fā)票
IV. 銷(xiāo)售階段開(kāi)具增值稅發(fā)票
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（一）增值稅概述
• 增值稅納稅人分為一般納稅人與小規模納稅人。年銷(xiāo)售額
超過(guò)500萬(wàn)元的一般納稅人。
• 一般納稅人計算繳納增值稅，分為一般計稅方法和簡(jiǎn)易計
稅方法。
計稅方法 應納稅額計算
一般計稅方法 應納稅額=當期銷(xiāo)項稅額－當期進(jìn)項稅額
=不含增值稅銷(xiāo)售額－準予抵扣進(jìn)項稅額
簡(jiǎn)易計稅方法 應納稅額=不含增值稅銷(xiāo)售額×征收率
房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售額特殊規則
計稅方法 不含稅銷(xiāo)售額計算
按照取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目對
應的土地價(jià)款后的余額計算銷(xiāo)售額
銷(xiāo)售額=（全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款）÷
（1+10%）
一般計稅
方法
支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收
取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 當期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計算： 　　當期允許扣除的土地價(jià)款=（當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面 積÷房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款 　
【注意1】當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷(xiāo)售額對 應的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括
銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目時(shí)未單獨作價(jià)結算的配套公共設施的建筑面積。
【注意2】在計算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用中扣除土地價(jià)款，應當取得省級以
上（含省級）財政部門(mén)監（?。┲频呢斦睋?。
房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售額特殊規則
計稅方法 不含稅銷(xiāo)售額計算
以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額，不得扣除對應的 簡(jiǎn)易計稅方法 土地價(jià)款。
銷(xiāo)售額=全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用÷（1+5%）
一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法按照5%的 征收率計稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，36個(gè)月內不得變更為一般計稅方法計 稅。 房地產(chǎn)老項目，是指： 　?。ㄒ唬督ㄖこ淌┕ぴS可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房 地產(chǎn)項目； 　?。ǘ督ㄖこ淌┕ぴS可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施
工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項
目。
（二）轉讓銷(xiāo)售階段預繳增值稅
適用一般計稅方法計稅的，按照11%（2018年5月1日以后按照10%）
的適用稅率計算；適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
特別提示
• 預收款包括分期取得的預收款（首付款+按揭+尾款）、一
次性取得的全款。定金屬于預收款。
• 誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款，但是合同成立且用
于抵房款時(shí)，應當依法預繳或者申報增值稅。
• 部分稅務(wù)機關(guān)對誠意金等有更加細致的規定。例如，房地
產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目
向購房人收入的款項不同時(shí)符合下列條件的，均屬于預收
款性質(zhì)，應按規定預繳增值稅：
1、收取的款項不超過(guò)5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）； 2、收取的款項從收取之日起3個(gè)月內退還給購房人。
增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
（三）開(kāi)發(fā)階段開(kāi)發(fā)成本與增值稅專(zhuān)用發(fā)票
1、土地征用費及拆遷補償費
2、前期工程費 2018年5月1日后17%稅率降
為16%，11%稅率降為10%
3、建筑安裝工程費
2018年5月1日后17%稅率降
為16%，11%稅率降為10% 建筑工程進(jìn)度款
建筑工程材料款
3、建筑安裝工程費
2018年5月1日后17%稅率降
為16%，11%稅率降為10%
安裝工程進(jìn)度款
2018年5月1日后17%稅率降
4、基礎設施費
為16%，11%稅率降為10%
4、公共配套設施費
2018年5月1日后17%稅率降
為16%，11%稅率降為10%
（四）銷(xiāo)售階段開(kāi)具增值稅發(fā)票
• 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。一般納
稅人向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
• 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取預收款時(shí)，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增
值稅專(zhuān)用發(fā)票。使用“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項目”編碼 602“銷(xiāo)售
自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”，發(fā)票稅率欄應填寫(xiě)“不征稅”。
• 納稅人自行開(kāi)具增值稅發(fā)票時(shí)，應在發(fā)票“貨物或應稅勞務(wù)、服務(wù)名稱(chēng)”
欄填寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)名稱(chēng)及房屋產(chǎn)權證書(shū)號碼（無(wú)房屋產(chǎn)權證書(shū)的可不填寫(xiě)），
“單位”欄填寫(xiě)面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細地址。
感謝聆聽(tīng)！ 

•講師背景：
–南開(kāi)大學(xué)法學(xué)碩士
–法律職業(yè)資格
–會(huì )計師
–會(huì )計職稱(chēng)、會(huì )計實(shí)操專(zhuān)任培訓講師
–財稅顧問(wèn)
–MACC管理會(huì )計素質(zhì)認證課程講師
• 工作經(jīng)歷：
–天津津濱發(fā)展股份有限公司稅務(wù)會(huì )計
–天津華億置業(yè)有限公司總賬會(huì )計
–百練會(huì )計教育科技集團專(zhuān)任培訓講師
–企業(yè)特邀財稅培訓講師
主講課程：
 會(huì )計實(shí)操課程：包括《會(huì )計基礎理論入門(mén)》、《零基礎學(xué)出納》、《零基礎學(xué)會(huì )計真賬實(shí)操》
稅務(wù)實(shí)操課程：包括《解讀增值稅小規模納稅人》、《解讀增值稅一般納稅人》、《企業(yè)所得稅匯算清繳要點(diǎn)》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅要點(diǎn)》
管理會(huì )計課程：包括《財務(wù)報表編制與評價(jià)》、《稅務(wù)籌劃入門(mén)》、《決策指標入門(mén)》、《全面預算編制》
授課形式：
–專(zhuān)業(yè)：邏輯思維強，案例通俗易懂，政策解讀與實(shí)施能與企業(yè)具體財務(wù)管理相對應
–實(shí)踐：語(yǔ)言通俗，表達清晰，對國家政策、方針解讀到位
–落地：對于企業(yè)運營(yíng)中遇到的特殊具體案例給予特殊解答；
–合作：能夠有效將財稅法規與賬務(wù)處理相結合，深受企業(yè)好評。；
學(xué)員評價(jià)：
–人們常說(shuō)：“興趣是（最）好的老師”，但我認為“一位好老師可以激發(fā)一個(gè)人的興趣”。所以我要謝謝孫老師，讓我喜歡上了這門(mén)課程，讓我有信心再向前邁一步！
–真心感謝孫老師風(fēng)趣幽默的講課風(fēng)格，讓我在輕松愉快考過(guò)會(huì )計這門(mén)難考的課程，給了我很大的信心應對今后的考試。
–感謝孫老師，讓我從零啟蒙，漸漸了解并喜歡上了會(huì )計。 

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