房地產(chǎn)拿地環(huán)節稅收籌劃與風(fēng)險規避

模塊一 前期開(kāi)發(fā)階段的稅收籌劃
一、房地產(chǎn)行業(yè)的當前外部環(huán)境分析
1、貿易戰影響
2、融資成本影響
3、稅制改革影響
二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)模式
（一）招拍掛方式取得開(kāi)發(fā)土地（一級市場(chǎng)）
1、招拍掛方式簡(jiǎn)介
1）招標投標流程
2）競拍保證金
3）拍賣(mài)競得土地手續
2、誰(shuí)做拿地主體？誰(shuí)做投資主體？集團拿地，子公司開(kāi)發(fā)，誰(shuí)付款，誰(shuí)簽合同，誰(shuí)開(kāi)發(fā)票？
1）、土地出讓合同簽訂及變更
2）、業(yè)務(wù)三流一致的稅前列支限制
3、拿新地的類(lèi)型
1）、凈地？毛地？
2）、生地？熟地?
4、耕地占用稅由誰(shuí)承擔？
1）、土地出讓金中是否包含耕地占用稅
2）、出讓宗地的耕地占用稅由受讓方繳納
3）、核算科目--應交稅費？
5、招拍掛環(huán)節幾種稅？交稅時(shí)點(diǎn)？計算方法及會(huì )計處理
1）、增值稅
2）、契稅
3）、印花稅
4）、房產(chǎn)稅
5）、土地使用稅
6）、拆遷安置、棚戶(hù)區改造優(yōu)惠 財稅（2013） 101號土地使用稅、印花稅
6、土地取得成本的確定
1）、土地成本確定
2）、土地成本的分攤
7、買(mǎi)地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目與拿地自建自用的土地財稅處理差異
1）、入賬成本差異
2）、稅款抵扣差異
（二）劃撥方式取得土地
（三）二級市場(chǎng)取得土地開(kāi)發(fā)模式
1、單獨從二級市場(chǎng)買(mǎi)地
1）、買(mǎi)入老項目土地
2）、買(mǎi)入新項目土地
3）、買(mǎi)入帶地上物的土地
4）、以物換地 以地換房、以房換地如何確定計稅依據
（四）收購爛尾樓模式取得土地
1）、通過(guò)收購其他股權獲取該公司開(kāi)發(fā)的在建項目。
2）、土地或在建項目轉讓。
3）、取得爛尾樓土地的成本及票據
4）、取得破產(chǎn)清算項目土地的成本及入賬票據
5）、營(yíng)改增前土地成本均怎么算？抵扣？差額？
（四）合作建房模式：
1、一方出地、一方出資，共同立項開(kāi)發(fā)。
1）、代建代售模式
2）、合作雙方的名義辦理審批及許可
2、一方以土地投資，一方以貨幣投資，設立公司共同開(kāi)發(fā)
3、獲得以土地使用權出資的投資
4、整體產(chǎn)權轉移
（五）特殊拿地：拆遷還建、產(chǎn)權式酒店、還本銷(xiāo)售模式的差異？
1、拆遷還建
1）土地取得成本的確定
2）土地成本可否以還建面積扣除舊房評估價(jià)差額列支？
3）拆遷舊房的土地價(jià)款可否抵扣，準予扣除時(shí)間，怎么抵？
4）拆舊換新過(guò)程中的更名行為
5）土地取得階段涉及的發(fā)票及憑證，三流一致？
2、不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？
1）、沖減開(kāi)發(fā)成本的情況
2）、計入補貼收入的情況
3）、計入營(yíng)業(yè)收入的情況
三、新老項目土地的劃分
1、新老項目并行，取得土地款項處理
1）、新、老項目的增值稅計稅方式
2）、同一個(gè)項目可否同時(shí)采用簡(jiǎn)易計稅和一般計稅
3）、新老項目并行時(shí)的不可抵扣部分
2、進(jìn)項稅額抵扣限制
1）、拿地時(shí)稅率/交房時(shí)稅率抵樓面價(jià)進(jìn)項？
2）、老項目新項目的土地同時(shí)存在如何把握不得抵扣進(jìn)項？
4）、增值稅新老項目劃分與土增劃分有何不同？ 

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