房地產(chǎn)建設及預售環(huán)節稅收籌劃與風(fēng)險規避

模塊二 建設開(kāi)發(fā)及預售階段的稅收籌劃
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)、商貿企業(yè)及服務(wù)業(yè)的成本核算差異
2、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象如何設置？
3、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本核算需要注意哪幾個(gè)時(shí)點(diǎn)？
4、采購環(huán)節發(fā)生的共同成本費用，在會(huì )計成本對象、土地增值稅清算單位、企業(yè)所得稅成本對象之間的分攤方法
5、什么是合理的分攤方式？地方規定--河北層高系數法
二、建設階段成本費用列支限制
1、紅線(xiàn)外成本費用， “三稅三扣”處理
2、關(guān)于土地拍賣(mài)傭金的扣除問(wèn)題
3、建筑安裝工程勞動(dòng)保險費的扣除問(wèn)題
4、裝修支出業(yè)務(wù)，“三稅三扣”處理
5、公共配套設施費，“三稅三扣”處理
三、成本對象的差別
1、地上建筑物
1）、住宅
a普通
b非普通
2）商業(yè)
3）車(chē)庫
a地下車(chē)庫：地下不攤土地成本--河北 是否單獨建安合同、不單獨合同的攤土地之外的
b地上車(chē)庫：
4）儲藏間
a地下室
b地上無(wú)產(chǎn)權
5）人防工程

2、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算
1）項目總體
2）核準制分期
3）能分攤到樓直接歸屬不能的建筑面積攤
3、開(kāi)發(fā)成本、預付賬款、應付賬款如何運用使往來(lái)核算、成本核算更清晰？ 更有助于企業(yè)內部管理的需要？
4、甲供材如何進(jìn)行核算使成本核算和結轉更清晰？
5、裝修費的成本核算。
二、成本核算中的稅收要求
1、開(kāi)發(fā)成本不同的核算方法對涉稅的影響。
2、普通住宅、非普通住宅、商鋪及其他類(lèi)型房地產(chǎn)如何進(jìn)行土地增值稅清算？
3、開(kāi)發(fā)間接費核算中的稅收處理。
4、融資費用和利息支出怎樣核算？
5、信托基金融資費用
三、成本費用的發(fā)生時(shí)間及發(fā)票開(kāi)具
1、預提費用，“三稅三扣”處理
2、開(kāi)發(fā)成本的核算截止時(shí)間？
3、發(fā)票滯后可否進(jìn)行二次清算？
四、預售房款及銷(xiāo)售策略
（一）銷(xiāo)售模式的選擇
1、自行組建銷(xiāo)售隊伍
1）、人員配備與營(yíng)銷(xiāo)
2）、銷(xiāo)售提成涉稅分析
2、通過(guò)房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司銷(xiāo)售
1）、采取支付手續費方式委托銷(xiāo)售
2）、視同買(mǎi)斷代理模式
3）、超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售
4）、傭金提取涉稅及支付方式風(fēng)險
5）、不同模式下的收入的（預收賬款）確認及納稅時(shí)點(diǎn)
（二）預收房款的處理
1、預繳增值稅政策解析
2、預繳的增值稅如何抵減應納稅額
3、誠意金、認籌金和訂金是否預繳增值稅？
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用是否屬于價(jià)外費用問(wèn)題
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房所含裝飾、設備是否視同銷(xiāo)售問(wèn)題
6、預收房款的特殊開(kāi)票方式
7、預交增值稅的會(huì )計核算

1、銷(xiāo)售額扣除土地價(jià)款的政策解析與應用
2、銷(xiāo)售額扣除征地和拆遷補償費用、土地前期開(kāi)發(fā)費用和土地出讓收益新政策解析與應用
3、銷(xiāo)售額扣除項目合法有效憑證的要求
4、總公司拿地項目公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，土地價(jià)款如何在增值稅銷(xiāo)售中扣除？
5、銷(xiāo)售額扣除土地價(jià)款的特殊會(huì )計處理與增值稅納稅申報表填報
（二）拆遷安置房的增值稅處理
（三）銷(xiāo)售策略
1、買(mǎi)房送“無(wú)產(chǎn)權車(chē)位”
2、買(mǎi)房送“有產(chǎn)權車(chē)位”
3、買(mǎi)房送車(chē)

模塊三 清算環(huán)節的階段的稅收風(fēng)險分析與籌劃
一、土地增值稅的清算條件 國稅發(fā)[2006]187號 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知
（一）符合下列情形之一的，納稅人應進(jìn)行土地增值稅的清算：
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
3.納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4.省稅務(wù)機關(guān)規定的其他情況。
二、清算收入的確定
（一）、直接銷(xiāo)售房屋的款項
（二）、非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認：
1）.按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2）.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。
二、清算后銷(xiāo)售的單位成本 

• 地 產(chǎn) 鐵 軍 ——引爆房地產(chǎn)銷(xiāo)售團隊執行力及凝聚力成長(cháng)特訓營(yíng)

   

  一、創(chuàng )建房地產(chǎn)團隊1.熱身2.介紹培訓目的、形式和守則。3.樹(shù)立團隊目標4.組建團隊1)房地產(chǎn)人員為什么要設定目標2)目標對人生及事業(yè)的影響3)目標的游戲 4)制定銷(xiāo)售目標的SMART原則 5)如何分段實(shí)現大目標6)游戲目標與障礙5.教練視頻二、房地產(chǎn)團隊關(guān)鍵信念培植1.打破固有信念，改變只在一..

  ￥   元/ 天

  人氣：1770  

  

• 我是銷(xiāo)冠—打造金牌房地產(chǎn)銷(xiāo)售冠軍訓練營(yíng)

   

  第一模塊： 目標篇——房地產(chǎn)銷(xiāo)售冠軍的目標規劃1.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員成長(cháng)的4個(gè)階段? 2.如何快速成為房地產(chǎn)金牌銷(xiāo)售王?3.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員為什么要設定目標？1)案例分析：《哈佛大學(xué)目標職業(yè)分析》4.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員制定目標的S M A R T 原則？5.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員如何分段實(shí)現大目標？6.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員設定..

  ￥   元/ 天

  人氣：1618  

  

• 卓越管理——房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理領(lǐng)導力提升訓練營(yíng)

   

  第一模塊：房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理如何經(jīng)營(yíng)人心1.房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理的角色認知2.房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理工作中面對的4大問(wèn)題1)案例導入：門(mén)店銷(xiāo)售經(jīng)理張強的煩惱3.什么是感情管理1)案例導入：銷(xiāo)售經(jīng)理針對銷(xiāo)售人員違反公司規則如何處理案例4.感情管理對管理團隊有什么好處1)案例導入：銷(xiāo)售經(jīng)理針對銷(xiāo)售人員良好表現如何激勵案例5.運用積極表?yè)P的3個(gè)原..

  ￥   元/ 天

  人氣：1836  

  

• 房地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)思維、O2O模式與創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)

   

  【課程模塊】趨勢與思維篇：互聯(lián)網(wǎng)與社會(huì )化媒體時(shí)代的發(fā)展歷程“互聯(lián)網(wǎng)＋”的發(fā)展方向：人人互聯(lián)網(wǎng)、物物互聯(lián)網(wǎng)、業(yè)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)新媒體營(yíng)銷(xiāo)與傳統營(yíng)銷(xiāo)的核心區別房地產(chǎn)企業(yè)的新媒體營(yíng)銷(xiāo)團隊建設傳統行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的三個(gè)階段房地產(chǎn)O2O模式的發(fā)展趨勢與典型應用案例移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的基本特征：去中心化、去媒體化、去中介..

  ￥20,000   元/ 天

  人氣：1618  

  

• 向龍湖學(xué)習——房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)必殺技全程解析

   

  一、龍湖營(yíng)銷(xiāo)模式解析1.龍湖營(yíng)銷(xiāo)新打法1)營(yíng)銷(xiāo)的四大組成要素；2)營(yíng)銷(xiāo)人的未來(lái)發(fā)展全解析；2.龍湖優(yōu)秀營(yíng)銷(xiāo)人才管理與發(fā)展1)摩托車(chē)理論解析——一個(gè)成功的營(yíng)銷(xiāo)人必須具備的三大素質(zhì)；二、龍湖銷(xiāo)售心態(tài)認知篇1.兩大維度認知“自我觀(guān)”2.三大維度認知“客戶(hù)觀(guān)&rdqu..

  ￥   元/ 天

  人氣：1239  

  

• 新形式下房地產(chǎn)的創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)與短視頻直播拓客策略

   

  【課程背景】房地產(chǎn)行業(yè)結束迅速擴張的“黃金十年”、邁入“白銀時(shí)代”已成為普遍共識，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人面臨著(zhù)更大的挑戰。“新的市場(chǎng)背景”遇見(jiàn)“移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展”，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式不斷變革、創(chuàng )新，不同的模式如何應用于不同的項目、不同的階段？..

  ￥20,000   元/ 天

  人氣：1565