房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目全程稅務(wù)規劃與風(fēng)險防控

模塊一、新環(huán)境下的房企稅收風(fēng)險
一、合同控稅與合法憑證管理
1．稽查新形勢新變化與防控風(fēng)險新思路：
1）國地稅合并
2）金三監控及關(guān)聯(lián)事項
3）遺留問(wèn)題、老項目、老稅率
4）發(fā)票聯(lián)網(wǎng)、嚴打虛開(kāi)
5）納稅評估、稽查雙隨機、一案雙查、聯(lián)合懲戒
2．防范虛開(kāi)發(fā)票是關(guān)鍵
3．合同在稅收管理中的重要性
4．合同涉稅與票據條款（價(jià)格、開(kāi)票時(shí)間、種類(lèi)、合規性責任）
5．善意取得的運用及真實(shí)交易的證明
6．嚴守三流一致（付款方向與方式）
7．掛靠經(jīng)營(yíng)與共享資質(zhì)、委托收付款是否可行
8．合法憑證如何掌握
9．確實(shí)無(wú)法取得合法憑證的補救
10．稅負預警如何應對
二、征地方式與稅務(wù)規劃：
1、招拍掛（主體變更、紅線(xiàn)外、返還）
2、拆遷補償方式要點(diǎn)
3、股權收購方式（溢價(jià)稅負轉嫁的處理）
4、合作開(kāi)發(fā)模式
5、限地價(jià)競配建
6、前期規劃許可與清算對象確定
7、土地出讓金返還
三、開(kāi)發(fā)成本的軌跡策劃
（一）前期工程、基礎設施、公共配套預算
1．七通一平
2．規費
3．綠化與景觀(guān)
4．配套設施
（二）建安成本預算
1．地基基礎工程
2．主體結構工程（甲供、大包、甩項）
3．裝修工程
（三）工程承包方式選擇中的籌劃：
1、EPC模式
2、建筑工程承包、
3、甲供材料限制
四、融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)規劃（統借統還、關(guān)聯(lián)借款、無(wú)息借款）
1、利息發(fā)票開(kāi)具時(shí)間
2、計提未到支付期的利息是否調增所得
3、混合性投資
4、同期利率
五、銷(xiāo)售環(huán)節的稅務(wù)規劃（促銷(xiāo)方式選擇）：
1、設立銷(xiāo)售公司分解增值率是否可行
2、先投資或分立再轉讓股權是否可行
3、贈送裝修如何運作
4、免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新
5、商鋪售后回租
6、視同買(mǎi)斷、超基價(jià)分成
7、組建銷(xiāo)售部與委托代銷(xiāo)的決策
8、租賃業(yè)務(wù)中的稅收風(fēng)險防控（無(wú)租、免租期、轉租）
9、往來(lái)賬中的稅務(wù)風(fēng)險防控：
⑴ 股東借款年末未歸還
⑵ 無(wú)償出借資金
⑶ 負債科目隱瞞收入
⑷ 無(wú)法支付的應付款
⑸ 預收款轉收入時(shí)間
10、違約金專(zhuān)題

模塊二 分稅種預計測算
一、增值稅預算及預繳
1、銷(xiāo)項稅額測算與銷(xiāo)項抵減
2、進(jìn)項稅額測算：
⑴ 購建固定資產(chǎn)
⑵ 期間費用
⑶ 成本中服務(wù)費（設計、監理等）
⑷ 外購材料
⑸ 工程大包
⑹ 甲供工程
(7)其他費用
二、企業(yè)所得稅預算
1．未完工階段-預計毛利
2．完工階段-毛利差
3．期間費用預算
4．開(kāi)發(fā)項目出售與自持租賃稅負比較
5．總體稅負
三、土地增值稅稅負測算
1．不同類(lèi)別產(chǎn)品清算收入確定
2．不同類(lèi)別產(chǎn)品成本分攤
3．車(chē)位銷(xiāo)售方式（附贈、銷(xiāo)售、租賃）對清算影響
4．裝修成本的扣除
5．稅金附加計算
6．增值額與增值率
7．稅負與調整思路（決算、成本歸集與分配技巧、裝修）
四、企業(yè)所得稅與土地增值稅主要口徑差異
1．土地成本
2．開(kāi)發(fā)間接費
3．開(kāi)發(fā)費用
4．利息支出
5．加計扣除與預提
6．車(chē)位
7．營(yíng)銷(xiāo)設施
五、資產(chǎn)剝離與重組：
1、合并與分立
2、股權轉讓
3、投資
4、租賃
5、增資與股權轉讓 

• 地 產(chǎn) 鐵 軍 ——引爆房地產(chǎn)銷(xiāo)售團隊執行力及凝聚力成長(cháng)特訓營(yíng)

   

  一、創(chuàng )建房地產(chǎn)團隊1.熱身2.介紹培訓目的、形式和守則。3.樹(shù)立團隊目標4.組建團隊1)房地產(chǎn)人員為什么要設定目標2)目標對人生及事業(yè)的影響3)目標的游戲 4)制定銷(xiāo)售目標的SMART原則 5)如何分段實(shí)現大目標6)游戲目標與障礙5.教練視頻二、房地產(chǎn)團隊關(guān)鍵信念培植1.打破固有信念，改變只在一..

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• 我是銷(xiāo)冠—打造金牌房地產(chǎn)銷(xiāo)售冠軍訓練營(yíng)

   

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  1.目前的宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展與政策調整的解析；2、 區域開(kāi)發(fā)建設發(fā)展思路和實(shí)例3、 城市綜合業(yè)務(wù)的設計及發(fā)展規劃、運作思路及開(kāi)發(fā)路徑4、 片區開(kāi)發(fā)在前期項目判斷階段和后期實(shí)施階段各種風(fēng)險防控以及項目后評價(jià)；5、 PPP、F+EPC、ABO、REITs等方式的應用；6、 棚戶(hù)區改造、回遷房建設過(guò)程中的疑難問(wèn)題以及解決方案；7、 土地一級開(kāi)..

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