房地產(chǎn)項目清算與土地增值稅清算的涉稅處理

【培訓對象】
各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導、投資部、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì )計師事務(wù)所人員。

【培訓收益】
本課程依據現行土地增值稅法規，全方位地解讀土地增值稅的基本法規和國家清算政策，以眾多實(shí)際清算的案例介紹土地增值稅的稅務(wù)稽查涉稅風(fēng)險及防范措施，以期達到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險之目的；本課程主要以土地增值稅清算和公司注銷(xiāo)為重點(diǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)涉及的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅種的特殊業(yè)務(wù)處理也進(jìn)行分析，化解2012年稅務(wù)稽查工作重點(diǎn)檢查項目之風(fēng)險。

2012年是有史以來(lái)全國稅收任務(wù)完成最為緊張的一年，不少省份上半年稅收收入任務(wù)靠寅吃卯糧之“借錢(qián)”方式來(lái)完成！在此背景下，新一輪稅務(wù)稽查風(fēng)暴隨時(shí)可能掀起，而房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅無(wú)疑是首當其沖的重要稅種之一。
如何進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最基本核算單位的確定？是否會(huì )對土地增值稅清算的最終結果有影響？地下停車(chē)位在土地增值稅清算中如何核算？是否預留成本？其相關(guān)的法律風(fēng)險如何把控？在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅需要按增值額的30%-60%征收，稅負高、計算復雜、操作難度大，是一個(gè)不可小視的稅種。另外，土地增值稅是采取了預征清算辦法，清算又分為主動(dòng)清算和強制清算，處理不好就會(huì )減少收益，給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟損失。
本課程依據現行土地增值稅法規，全方位地解讀土地增值稅的基本法規和國家清算政策，以眾多實(shí)際清算的案例介紹土地增值稅的稅務(wù)稽查涉稅風(fēng)險及防范措施，以期達到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險之目的；本課程主要以土地增值稅清算和公司注銷(xiāo)為重點(diǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)涉及的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅種的特殊業(yè)務(wù)處理也進(jìn)行分析，化解2012年稅務(wù)稽查工作重點(diǎn)檢查項目之風(fēng)險。
【主講內容】
第一部分：土地增值稅政策與清算技巧
一、 土地增值稅法規與最新政策解讀：
㈠ 土地增值稅的納稅人和清算對象是誰(shuí)？
㈡ 土地增值稅的征稅對象和范圍有哪些？
㈢ 土地增值稅的計稅依據如何確定？
㈣ 土地增值稅的適用稅率和速算扣除數有幾級？
㈤ 土地增值稅的計算原理與計算方法
㈥ 土地增值稅收入確認問(wèn)題
1、應稅收入如何確認：
⑴ 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
⑵ 銷(xiāo)售面積發(fā)生差錯存在補退款如何處理？
⑶ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價(jià)外費用要不要計算繳納土地增值稅？
⑷ 代收代付的水電增容費、有線(xiàn)電視安裝費、網(wǎng)絡(luò )費等如何處理？
⑸ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、
換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷(xiāo)售？該如何處理？
⑹ 將車(chē)庫或者停車(chē)位轉讓?zhuān)涫杖胧欠裼嬋敕康禺a(chǎn)轉讓收入？
⑺ 將不能銷(xiāo)售的公共配套設施對外銷(xiāo)售了又該如何處理？
⑻ 將自有的土地承包他人開(kāi)發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？
⑼ 企業(yè)合并、分立等過(guò)程中發(fā)生的房地產(chǎn)權屬轉移是否應當征收土地增值稅？
⑽ 拆遷安置土地增值稅如何計算？
⑾ 以上各種行為的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規定的？
2、不征稅收入如何確認：
⑴ 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？
⑵ 將土地和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對外提供擔保、抵押是否需要繳納土地增值稅？
⑶ 單位或個(gè)人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？
⑷ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？
⑸ 房地產(chǎn)評估增值是否需要繳納土地增值稅？
⑹ 以上各種行為的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規定的？
3、免稅收入如何確定：
⑴ 納稅人建造普通標準住宅出售征免稅
⑵ 國家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
⑶ 因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
⑷ 個(gè)人因工作調動(dòng)或改善居住條件而轉讓原自用住房的征免稅
⑸ 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅
⑹ 合作建房的征免稅
⑺ 企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅
⑻ 1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉讓合同的征免稅
4、土地增值稅準予扣除項目金額的確認問(wèn)題：
⑴ 準予土地增值稅前扣除的確認原則
⑵ 取得土地使用權所支付金額確認
⑶ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如何確認？
⑷ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用如何確認？
⑸ 與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認？
⑹ 房地產(chǎn)企業(yè)的加計扣除如何確認？
⑺ 轉讓舊房如何計算準予扣除項目的金額？
二、土地增值稅清算應對技巧
㈠ 清算單位、條件
㈢ 非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定
㈣ 扣除項目清算
㈤ 土地增值稅清算應報送資料
㈥ 清算項目的審核鑒證
㈦ 土地增值稅的核定征收
㈧ 清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理
㈨ 土增稅的預征規定
三、土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘
◇ 臨界點(diǎn)法 ◇ 費用轉移法 ◇ 收入分散法 ◇ 費用分攤法 ◇ 利息支出法
◇ 建房方式法 ◇ 合作建房法 ◇ 代收費用法 ◇ 核算對象法 ◇ 股權轉讓法
第二部分：房地產(chǎn)項目清算實(shí)務(wù)與技巧
一、房地產(chǎn)項目清盤(pán)注銷(xiāo)及公司注銷(xiāo)的規劃安排
㈠ 公司清算與項目清算有何區別
㈡ 項目清算如何進(jìn)行稅務(wù)處理與清算程序
㈢ 公司清算稅務(wù)處理的時(shí)間要求
㈣ 項目清盤(pán)企業(yè)所得稅的處理技巧
㈤ 公司清算財產(chǎn)的分配順序及要求
㈥ 公司清算股東取得剩余財產(chǎn)的稅務(wù)處理
二、項目清算中的稅務(wù)風(fēng)險規避策略
㈠ 房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險的來(lái)源與關(guān)鍵點(diǎn)控制
㈡ 項目清算風(fēng)險的稅務(wù)處理技巧
㈢ 公司清算時(shí)多交的稅款能否辦理退稅？如何退？
第三部分：專(zhuān)家現場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。
 

【主講專(zhuān)家】林佳良：中國注冊稅務(wù)師、會(huì )計師、律師，我國著(zhù)名的納稅規劃實(shí)戰籌劃專(zhuān)家，被譽(yù)為房地產(chǎn)財稅答疑“第一人”?，F為某省地方稅務(wù)局官員，國家稅務(wù)總局講師團成員，國家稅務(wù)總局稽查人才庫、所得稅人才庫優(yōu)秀人才，稅務(wù)干部學(xué)院等數所院?？妥淌?，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規知識積累，并著(zhù)有《土地增值稅清算操作指南》等。林老師長(cháng)期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰經(jīng)驗和政策研究理論基礎，長(cháng)期在北京、上海、廣州、鄭州等全國數十個(gè)城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、稅務(wù)稽查、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內容準確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默；既有理論高度又有實(shí)戰操作，深受各地學(xué)員喜愛(ài)。
 

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