建筑、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策詳細解讀暨應對策略分析專(zhuān)題班

【培訓對象】
各房地產(chǎn)企業(yè)，建筑施工企業(yè)領(lǐng)導，項目負責人、主管財稅領(lǐng)導、財務(wù)總監、
稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì )計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢(xún)公司的人員。

【培訓收益】
本課程，幫助您企業(yè)建立營(yíng)改增思維，落地營(yíng)改增政策，實(shí)現李克強總理的減稅利益。分享稅制改革“紅利”,北京金旭紅教育咨詢(xún)有限公司攜手王老師老師助你完成從“增值稅外行”到“行家”的嬗變，掌握營(yíng)改增減稅的“神器秘笈”，在產(chǎn)業(yè)鏈定價(jià)與戰略決策中“占得先機”“決勝于千里”。通過(guò)對最新?tīng)I改增政策的解析，尋找適合您的應對策略。

建筑、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策詳細解讀暨應對策略分析專(zhuān)題班
‖2016年5月13–15日‖—‖南 京•白鷺賓館‖—‖主 講：王老師‖
‖專(zhuān)題背景‖
自5月1日起，全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。財政部 國家稅務(wù)總局于3月23下發(fā)了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》（財稅〔2016〕36號 ）文件，頭上的“靴子”終于落地，立即引發(fā)了全國業(yè)界人士對營(yíng)改增的再次充分關(guān)注。與此同時(shí)下發(fā)了配套文件總局13---19公告，分別就建筑業(yè)、房地產(chǎn)營(yíng)改增的具體落實(shí)做出了相關(guān)的規定。自此，現行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。四大行業(yè)營(yíng)改增涉及面廣，硬骨頭多，對于建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)，引起稅負較大變化。
實(shí)施“營(yíng)改增”后，企業(yè)由于原有的有形動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項稅額無(wú)法抵扣、稅率提高、人工成本不準抵扣等原因可能使“營(yíng)改增”企業(yè)初期稅負明顯增加。企業(yè)對增值稅計稅方法的選擇舉棋不定，新老項目的確認以及增值稅計算疑惑重重，增值稅如何在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程完美體現？增值稅的會(huì )計處理如何操作？營(yíng)改增對企業(yè)所得稅和土地增值稅影響又是什么？
本課程，幫助您企業(yè)建立營(yíng)改增思維，落地營(yíng)改增政策，實(shí)現李克強總理的減稅利益。分享稅制改革“紅利”,北京金旭紅教育咨詢(xún)有限公司攜手王老師老師助你完成從“增值稅外行”到“行家”的嬗變，掌握營(yíng)改增減稅的“神器秘笈”，在產(chǎn)業(yè)鏈定價(jià)與戰略決策中“占得先機”“決勝于千里”。通過(guò)對最新?tīng)I改增政策的解析，尋找適合您的應對策略。

‖主講內容‖
一：營(yíng)改增政策框架闡述
1．資金密集與勞務(wù)密集性企業(yè)、積極所得和消極所得的增值稅稅率是如何設計的
2．增值稅的一般計稅方法與房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期有什么聯(lián)系？
3．如何理解承包、承租、掛靠？營(yíng)改增之后，建筑企業(yè)的掛靠行為何去何從？
掛靠的經(jīng)濟流程到底是什么？為什么會(huì )出現“三流一致”的規定？
4．如何劃分一般納稅人和小規模納稅人的“年應稅銷(xiāo)售額”？會(huì )計核算健全如何
理解？
5．房地產(chǎn)、建筑業(yè)是否可以選擇小規模納稅人？是否涉及一般納稅人的強認定？
6．如何理解增值稅規定的“有償”勞務(wù)？
7．房地產(chǎn)企業(yè)先租后售行為，進(jìn)行免租期的優(yōu)惠，是否涉及增值稅？
8．營(yíng)改增之后，哪些進(jìn)項不允許扣除，在進(jìn)行會(huì )計核算的時(shí)候注意什么問(wèn)題？
9．如何理解“非正常損失”？房地產(chǎn)企業(yè)的設計失誤而發(fā)生的重建行為是否可以抵
扣進(jìn)項稅額？
10．什么是兼營(yíng)？房地產(chǎn)企業(yè)“買(mǎi)一送一”模式下是否涉及增值稅？二者稅率是否一
致？如何規避？
11．進(jìn)行廣告宣傳，在汽車(chē)與房屋不同載體宣傳廣告費稅負是否相同？如何選擇？
12．5.1之前銷(xiāo)售完結，5.1之后退房的，如何進(jìn)行增值稅與營(yíng)業(yè)稅的處理？
13．營(yíng)改增之后，企業(yè)代收的測繪費、辦證費、天然氣初裝費、契稅等代收款是否計
征增值稅？稅率是？
14．房地產(chǎn)企業(yè)取得預收款如何預繳增值稅？申報表如何填列？和營(yíng)業(yè)稅相比有什么
重大變化？如果收取的是誠意金呢？
15．企業(yè)享受減免稅，為什么有的企業(yè)會(huì )放棄減免稅呢？
16．餐飲服務(wù)的增值稅發(fā)票不可以抵扣銷(xiāo)項，住宿發(fā)票呢？
17．物業(yè)公司在營(yíng)改增中如何確認收入？轉售水電如何處理？
二：營(yíng)改增政策主要涉稅風(fēng)險分析
1．不動(dòng)產(chǎn)投資行為是否計征增值稅？是否給被投資方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票？
2．房地產(chǎn)企業(yè)自用一年以上又再次銷(xiāo)售的房屋，計稅方法和銷(xiāo)售“一手房”一樣嗎？
和土地增值稅的聯(lián)系是什么？
3．企業(yè)銷(xiāo)售5.1之前之后取得不動(dòng)產(chǎn)計征增值稅的差異在哪里？取得的條件是增值稅專(zhuān)用發(fā)票嗎？
4．企業(yè)和個(gè)人轉讓不動(dòng)產(chǎn)的稅負差異是什么？是否均適用差額計稅？
5．法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調解書(shū)是否可以作為差額計稅的扣除憑證？是否可以作為
企業(yè)所得稅、土地增值稅的扣除憑證？
6．銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)預繳的增值稅如何抵扣在當期的應交增值稅，案例告訴您操作方法。
7．轉讓“二手”不動(dòng)產(chǎn)如何開(kāi)具發(fā)票？
8．營(yíng)改增之后取得不動(dòng)產(chǎn)可以分次抵扣，取得的條件是合同的簽訂？還是款項的支
付？發(fā)票的索??？會(huì )計賬簿登載？
9．施工現場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構筑物是否使用分次抵扣增值稅進(jìn)項的規定？
10．在建不動(dòng)產(chǎn)抵扣進(jìn)項的時(shí)點(diǎn)是？設計當初就可以抵扣？還是工程決算之后？
11．改建的不動(dòng)產(chǎn)超過(guò)50%的可以分次抵扣，如果恰恰是49%？如何讓抵扣？
12．電梯、中央空調等附屬設施作為不動(dòng)產(chǎn)管理，是喜是憂(yōu)？和房產(chǎn)稅的規定有什么
相似之處？
13．已經(jīng)抵扣的不動(dòng)產(chǎn)改變用途，如何計算轉出的進(jìn)項？案例告訴您準確的計算方法。
14．納稅人注銷(xiāo)后尚未抵扣的進(jìn)項如何處理？可以辦理退稅嗎？
15．房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)5.1之前之后轉作出租的稅負分析
16．小規模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)是否涉及5.1營(yíng)改增的時(shí)間限制？
17．售后回租業(yè)務(wù)中個(gè)人取得租賃費收入可以代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票嗎？稅率是？
18．建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)如何區分新老項目？樁基是老項目，建筑主體是新項目如何
適用政策？
19．建筑業(yè)如何分項目計算預繳稅款，申報表如何填列？如果是多個(gè)項目如何填列案例
告訴您計算方法。
20．建筑企業(yè)預繳是差額計稅，申報是全額納稅嗎？取得分包工程進(jìn)項如何抵扣？勞務(wù)
分包呢？適用6% 的稅率嗎？
21．建筑業(yè)預繳的稅款，如何在當期計算抵扣？
22．建筑面積、測繪面積、預售面積不一致的時(shí)候，如何計算允許扣除的地價(jià)款？如何
理解“對應”的土地價(jià)款？
23．收到土地返還款如何計算抵扣？不同的土地返還款全方位分析
24．同時(shí)銷(xiāo)售新老項目，如何計算當期的進(jìn)項稅額？通過(guò)案例告訴您中間的“秘密”
25．房地產(chǎn)企業(yè)如何建立增值稅發(fā)票臺帳？
三：實(shí)際問(wèn)題應對
1．增值稅與土地增值稅是否重復征稅?會(huì )不會(huì )取消土地增值稅?如果不取消，計算流程是否修正？如何扣除稅金？
2．政府招拍掛的土地成本是否可以從銷(xiāo)售額中抵扣？土地成本一次扣除？還是按照銷(xiāo)售比例扣除？契稅、耕地占用稅？拆遷補償款如何處理？
3．營(yíng)改增之前提前“預繳”但是沒(méi)有收到預售款如何處理？
4．營(yíng)改增后材料甲供與乙供的稅負差異？開(kāi)發(fā)商與總包商利益如何平衡？
5．“營(yíng)改增”對銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票和建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票是如何規定的？取得舊發(fā)票如何處理？
6．預售房款如何征收增值稅？機構所在地還是項目所在地？什么時(shí)候清算？企業(yè)的資金成本會(huì )因此加大嗎？
7．無(wú)產(chǎn)權車(chē)位的“銷(xiāo)售”是否征收增值稅？人防車(chē)位呢？
8．融資成本不可以抵扣進(jìn)項？無(wú)息借款、民間融資如何應對增值稅改革？
9．地稅局欠稅清繳及事后稅收檢查會(huì )否帶來(lái)較大的風(fēng)險？
10．面積確權后怎樣應對測繪面積和建筑面積的差異？
11．營(yíng)改增對于企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅有無(wú)影響？
12．營(yíng)改增后材料采購還要不要貨比三家？如何設計低稅負的采購制度？
13．建筑企業(yè)按照工程完工進(jìn)度確認收入還是按照實(shí)際開(kāi)具發(fā)票額來(lái)確認收入？
14．未開(kāi)具發(fā)票確認收入可否扣除稅金及附加？
15．統借統還政策是否延續原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠？
16．營(yíng)改增后銷(xiāo)售折扣、促銷(xiāo)、折讓、退款等該如何納稅處理？
17．分期付款、按揭付款的銷(xiāo)售如何計稅？
18．先租后售、售后回租、售后回購、跨期租賃銷(xiāo)售等如何應對營(yíng)改增新政？
19．“買(mǎi)一送一”贈送不同的產(chǎn)品（空調、物業(yè)、面積、車(chē)位）如何確認增值稅計稅依據？如何確定稅率？
20．計稅價(jià)格偏低如何應對新政？營(yíng)改增文件對此如何規定？
21．拆一還一的情況，如何確定計稅成本？是否可以抵扣？還建的商品房是否計征增值稅？對企業(yè)所得稅和土地增值稅的影響是什么？契稅的計稅依據是否調整？
22．營(yíng)改增之后，合作建房、以地換房的模式如何計算增值稅？其他稅種的影響又是
什么？
23．銷(xiāo)售毛坯房、精裝房的增值稅待遇一樣嗎？委托裝修的增值稅如何處理？
24．營(yíng)改增推行之后，在利益博弈的中如何計算臨界點(diǎn)，如何索取增值稅專(zhuān)用發(fā)票與普通發(fā)票？
四：營(yíng)改增的會(huì )計處理
1．營(yíng)改增之后，如何設定會(huì )計科目？
2．收到預收款如何進(jìn)行賬務(wù)處理？涉及的城建稅如何處理？在企業(yè)所得稅申報表如
何反映？
3．不同的視同銷(xiāo)售行為如何進(jìn)行會(huì )計處理？如何計算銷(xiāo)項？
4．不得抵扣的增值稅如何進(jìn)行處理？已經(jīng)抵扣但改變用途的如何進(jìn)行處理？
5．綠化工程如何抵扣進(jìn)項？
6．接受境外設計勞務(wù)如何代扣代繳增值稅？
7．取得減免的增值稅如何進(jìn)行會(huì )計處理？
8．首次購入增值稅稅控系統專(zhuān)用設備的會(huì )計處理如何操作？
9．房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)銷(xiāo)售新老項目，不同的計稅方法如何核算未交增值稅？
10．月末如何進(jìn)行增值稅的會(huì )計處理？
11．小規模納稅人如何進(jìn)行增值稅的會(huì )計處理？
五：專(zhuān)家現場(chǎng)預留時(shí)間答疑互動(dòng)，解答學(xué)員營(yíng)改增疑難問(wèn)題。
‖培訓受眾‖各房地產(chǎn)企業(yè)，建筑施工企業(yè)領(lǐng)導，項目負責人、主管財稅領(lǐng)導、財務(wù)總監、
稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì )計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢(xún)公司的人員。
‖資 料‖本次專(zhuān)題配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時(shí)間‖2016年5月13日至15日（5月13日全天報到,14-15日兩天課程）
‖培訓地點(diǎn)‖南京◇白鷺賓館（南京市大石壩街68號）
‖相關(guān)費用‖人民幣3280元/人（含授課、場(chǎng)地、資料、會(huì )務(wù)、現場(chǎng)咨詢(xún)費等）。
↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見(jiàn)參會(huì )確認函）。
 

王先生是對外經(jīng)濟貿易大學(xué)國際貿易系經(jīng)濟學(xué)學(xué)士；復旦大學(xué)－麻省理工學(xué)院國際工商管理碩士（International MBA）；并曾在瑞典斯德哥爾摩大學(xué)商學(xué)院學(xué)習國際商務(wù)?，F任慧卓公司銷(xiāo)售、領(lǐng)導力的等領(lǐng)域簽約講師。

 

在近20年的工作經(jīng)歷中，王先生曾在中國輕工業(yè)品進(jìn)出口總公司工作，先后擔任物流主管、銷(xiāo)售經(jīng)理和上海分公司副總經(jīng)理。在擔任上海分公司副總經(jīng)理期間，實(shí)際負責分公司的全面運營(yíng)，不僅對產(chǎn)品的銷(xiāo)售和市場(chǎng)有更全面的體會(huì )，更積累了進(jìn)出口公司的運營(yíng)管理經(jīng)驗，從戰略和管理的角度來(lái)加強銷(xiāo)售和市場(chǎng)工作；2005年起王先生加盟了新加坡金鷹國際集團，負責集團主要產(chǎn)品在中國市場(chǎng)的大客戶(hù)銷(xiāo)售和管理，更加在管理實(shí)踐中融會(huì )貫通了其在銷(xiāo)售和客戶(hù)管理方面的技能和經(jīng)驗；2009年起王先生開(kāi)始服務(wù)于歐洲著(zhù)名培訓公司CEGOS（中國），進(jìn)入管理培訓行業(yè)； 2013年起王先生開(kāi)始服務(wù)于慧卓等公司，憑借其多年的工作經(jīng)驗，為客戶(hù)企業(yè)和學(xué)員分享其在銷(xiāo)售、市場(chǎng)、客戶(hù)管理等方面的心得。

 

王先生不僅通過(guò)學(xué)習，在企業(yè)的現代管理方面有豐富的知識和技能，也通過(guò)多年打拼，在企業(yè)的銷(xiāo)售、市場(chǎng)和客戶(hù)管理方面有較深的實(shí)踐工作經(jīng)驗。

 

王先生在企業(yè)培訓中邏輯清晰，內容豐富，并將理論和實(shí)踐相結合，擅長(cháng)和學(xué)員分享其以往的知識經(jīng)驗；亦能吸收國外先進(jìn)課程的精華，將其傳授給中國學(xué)員。王先生授課時(shí)能夠帶動(dòng)學(xué)員參與，共同研討各種問(wèn)題和案例，并啟發(fā)和引導學(xué)員自主找到解決方案，學(xué)員普遍反映受益匪淺。在針對企業(yè)客戶(hù)的培訓中，王先生會(huì )提供若干解決方案，能幫助企業(yè)切實(shí)加強管理，提高員工的素質(zhì)和技能。

 

◆ 王先生主講的課程包括：

 

u 《電話(huà)銷(xiāo)售技巧》（1天）

u 《如何在電話(huà)中贏(yíng)得客戶(hù)》（2天）

u 《大客戶(hù)開(kāi)發(fā)與管理》（2天）

u 《大客戶(hù)戰略管理》（2天）

u 《客戶(hù)關(guān)系管理》（2天）

u 《成功的銷(xiāo)售技巧》（2天）

u 《卓越客戶(hù)服務(wù)》（2天）

u 《卓越銷(xiāo)售團隊管理》（2天）

u 《卓有成效的銷(xiāo)售談判》

u 《品牌維護與管理》（2天）

u 《市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)全方位》（2天）

u 《工業(yè)品營(yíng)銷(xiāo)》（3天）

u 《打造卓越產(chǎn)品經(jīng)理》（3天）

u 《如何進(jìn)行市場(chǎng)調研》（2天）

u 《如何制定市場(chǎng)計劃》（2天）

u 《如何定價(jià)》（2天）

u 《新產(chǎn)品如何上市》（2天）

u 《如何做好市場(chǎng)助理》（2天）等等。

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