嚴格征管下的土地增值稅清算與加強所得稅后續管理中的風(fēng)險控制專(zhuān)

一：嚴格征管下的土地增值稅清算技巧
1、怎樣確認房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入總額？合同面積與實(shí)測面積不一致如何確認銷(xiāo)售收入總額？
2、計算土地增值稅的“扣除項目金”包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用？
3、土地增值稅清算時(shí)，契稅是否可以計入取得土地使用權所支付的金額，契稅可否計算30%的附加扣除額？
4、土地閑置費可否計入“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”？在計算土地增值稅時(shí)可否扣除？
5、計算土地增值稅時(shí)，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？企業(yè)沒(méi)有借款費用的，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用”是否按照5％扣除？
6、什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售保障性住房是否應預繳土地增值稅？
8、以土地或房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有何特殊規定？
9、企業(yè)轉讓舊房如何計算扣除項目金額？
10、土地增值稅清算時(shí)可否將不同類(lèi)型的房地產(chǎn)綜合計算繳納土地增值稅？
11、向個(gè)人支付的拆遷補償款憑何種憑證扣除？
12、扣留施工企業(yè)的質(zhì)量保證金沒(méi)有發(fā)票可否扣除？
13、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進(jìn)行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目怎樣劃分？
14、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開(kāi)發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
15、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售普通標準住宅如何定價(jià)可以降低土地增值稅？
16、房地產(chǎn)企業(yè)轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么差異？
17、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費支出？
18、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出？
19、房地產(chǎn)企業(yè)轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？
20、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？
21、新辦房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”？
22、普通標準住宅享受免稅的期望成本如何計算？
23、搞好土地增值稅清算應注意哪些問(wèn)題？
 

二：“營(yíng)改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應對
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)哪些業(yè)務(wù)應當繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？
2、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過(guò)的固定資產(chǎn)和廢舊物資應當交什么稅？怎樣繳稅？
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)何時(shí)試行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅？如何做好“營(yíng)改增”的準備工作？

三：營(yíng)業(yè)稅后續管理要點(diǎn)
1、企業(yè)以土地使用權投資怎樣交納營(yíng)業(yè)稅？
2、什么是合作建房？怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅？
3、自建房產(chǎn)自用是否繳納營(yíng)業(yè)稅？誤交的營(yíng)業(yè)稅如何處理？
4、甲方供材料與甲方供設備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發(fā)票可否計入開(kāi)發(fā)成本？
5、裝飾勞務(wù)清包工怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅？
6、轉讓在建項目怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅？購入在建項目后投資建設，建成后銷(xiāo)售如何納稅？
7、房地產(chǎn)企業(yè)以“拆一還一”方式安置被動(dòng)遷戶(hù)，如何征收營(yíng)業(yè)稅？
8、房地產(chǎn)企業(yè)向職工低價(jià)售房如何納稅？
9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)怎樣納稅？
10、房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設計院進(jìn)行規劃設計怎樣扣繳境外企業(yè)的稅款？

 
四：企業(yè)所得稅后續管理要點(diǎn)
1、怎樣劃分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本核算應當遵循哪些程序？
2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？
3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內容包括哪些？
4、開(kāi)發(fā)項目的營(yíng)銷(xiāo)設施建造費怎樣核算？在計算土地增值時(shí)可否扣除？
5、在開(kāi)發(fā)項目?jì)冉ㄔ斓泥]電通訊、學(xué)校、醫療等設施當地政府部門(mén)給予經(jīng)濟補償后的差額應怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
6、怎樣核算不同類(lèi)型房產(chǎn)的成本？
7、安置動(dòng)遷用房支出怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
8、利用地下基礎設施建成的停車(chē)場(chǎng)怎樣核算計稅成本？
9、利用人防工程建成的地下車(chē)庫投資者是誰(shuí)？房地產(chǎn)企業(yè)可否銷(xiāo)售利用人防工程建造的車(chē)庫？應當怎樣妥善處理？
10、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，再發(fā)生成本費用應當怎樣處理？
11、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣避免與施工企業(yè)工程決算久拖不決？
12、何謂開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？怎樣確定成本核算終結日？怎樣正確處理開(kāi)發(fā)成品“完工”與計算應納稅所得額的關(guān)系？
13、房地產(chǎn)企業(yè)以擴股方式取得土地使用權的，怎樣進(jìn)行會(huì )計核算？
14、企事業(yè)單位、個(gè)人以分房為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣確認收入？
15、其他企事業(yè)單位、個(gè)人以分紅利為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的應當怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
16、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？
17、房地產(chǎn)企業(yè)以地換房方式取得房產(chǎn)的，怎樣確定房產(chǎn)的成本？
18、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售確認的原則和條件，已經(jīng)開(kāi)具發(fā)票的按揭售房何時(shí)確認銷(xiāo)售收入？
19、“買(mǎi)一贈一”、現金折扣、銷(xiāo)售折讓、銷(xiāo)售退回怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
20、房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式、賒銷(xiāo)方式、委托代銷(xiāo)方式、售后回購方式怎樣納稅？21、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷(xiāo)售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎怎樣計算？
22、企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，出包工程因未辦理工程結算而未取得全額發(fā)票的可否預提
成本？應注意哪些問(wèn)題？
23、固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計提折舊？
24、企業(yè)購進(jìn)軟件，凡符合固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)確認條件的怎樣進(jìn)行折舊或攤銷(xiāo)？
25、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)在未提足折舊前推倒重置的怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
26、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)進(jìn)行改擴建怎樣計算計稅成本，怎樣計提折舊？
27、股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅？股權投資損失可否在稅前扣除？
28、股權投資轉讓損益怎樣納稅？新政策有何變化，長(cháng)期掛賬的股權投資轉讓損失可否扣除？
29、投資企業(yè)撤回或減少投資的怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
30、何謂資產(chǎn)損失？企業(yè)資產(chǎn)損失在企業(yè)所得稅前扣除的原則？
31、國家稅務(wù)總局2011年第25號公告對資產(chǎn)損失稅前扣除有何重大變化？
32、以前年度未扣除的資產(chǎn)損失怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
33、稅務(wù)機關(guān)怎樣對企業(yè)的資產(chǎn)損失進(jìn)行監督管理？
34、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準予扣除？建立股權激勵機制形成的支出可否扣除？
35、企業(yè)為員工支付的補充養老、補充醫療保險費怎樣扣除？怎樣征收個(gè)人所得稅？
36、職工因公出差、誤餐費補助是否計入工資總額，可否稅前扣除？是否征個(gè)人所得稅？
37、職工福利費的開(kāi)支范圍是什么？如何在稅前扣除？
38、企業(yè)工會(huì )經(jīng)費和職工教育經(jīng)費怎樣在稅前扣除？
39、企業(yè)確因工作需要為職工購置的工作服可否稅前扣除？
40、企業(yè)自有房產(chǎn)裝修費如何在稅前扣除？
41、企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費稅前扣除怎樣計算，計入什么科目？
42、職工的“五險一金”怎樣在稅前扣除，是否計征個(gè)人所得稅？
43、企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出可否扣除？范圍是什么？
44、企業(yè)廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費稅前扣除的條件是什么？
45、企業(yè)贊助支出可否扣除？
46、企業(yè)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續費及傭金支出怎樣在稅前扣除？境內境外有何區別？
47、企業(yè)借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
48、怎樣證明“不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計算的利息準予稅前扣除”？
49、售后回購業(yè)務(wù)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
50、融資性售后回租業(yè)務(wù)如何納稅？房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用這項政策擴大融資渠道？
51、何謂“混合投資”？如何利用混合投資業(yè)務(wù)擴大融資渠道？
52、稅法對防止資本弱化有何規定？
53、企業(yè)因投資者未在規定期限內繳足其應繳資本額而發(fā)生借款其利息應有誰(shuí)來(lái)承擔？
54、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
55、“統借統還”的利息怎樣扣除？對總公司因統借統還向成員企業(yè)收取利息是否征收營(yíng)業(yè)稅？
56、企業(yè)對外進(jìn)行股權投資發(fā)生的借款利息可否在稅前扣除？
57、企業(yè)取得的國債利息、地方政府債券利息、中國鐵路建設債券利息、證券投資基金利息在稅收上有何區別？
58、企業(yè)股權收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理？
59、企業(yè)債務(wù)重組怎樣操作可以遞延納稅？
60、企業(yè)資產(chǎn)收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理？

 
 

我國著(zhù)名財稅專(zhuān)家

高級會(huì )計師

注冊會(huì )計師。

高級稅務(wù)講師

 

現受聘擔任世界稅收聯(lián)合會(huì )財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長(cháng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會(huì )計、審計等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見(jiàn)解，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。

出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、剛剛出版的新書(shū)《土地增值稅清算大成》（第3版）和《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》等房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)務(wù)專(zhuān)著(zhù)。

講授過(guò)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險規避與疑難問(wèn)題解答》、《稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導》等。

 

學(xué)員普遍反映：通過(guò)講座的學(xué)習提高了對企業(yè)會(huì )計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺(jué)性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險，減輕了稅收負擔，提高了經(jīng)濟效益。