順勢突圍——地產(chǎn)投拓

【培訓對象】
房地產(chǎn)公司、政府、金融機構

【培訓收益】
● 掌握宏觀(guān)發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰-中等收入陷阱、內卷化、躺平、老齡化雙減…… ● 掌握2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的國家總體定調與定位 ● 掌握宏觀(guān)貨幣政策與財政政策對于中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響 ● 掌握中國房地產(chǎn)在當前行業(yè)背景下面臨的突出矛盾與破局 ● 掌握房地產(chǎn)行業(yè)新賽道與第二曲線(xiàn)的模式 ● 掌握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展未來(lái)10年的布局與戰略

第一講：疫情籠罩下的經(jīng)濟提振疲軟與房地產(chǎn)熱點(diǎn)
一、我們從未感受到如此下行的壓力-2022年經(jīng)濟對沖政策解讀
1. 宏觀(guān)政策穩健有效如何理解-房地產(chǎn)是否會(huì )在此成為經(jīng)濟增長(cháng)壓艙石
1）國務(wù)院金融委、財政部、銀保監會(huì )、證監會(huì )、央行、外管局齊發(fā)聲
2）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，有效防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險，新發(fā)展模式轉型
2. 如何看待房地產(chǎn)風(fēng)險防范與房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式
3. 如何看待房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中的作用
1）中國第一大行工商銀行涉房貸款占貸款總額比例37.5%
2）住宅資產(chǎn)占家庭財富總值約四分之三
3）中國家庭債務(wù)與收入比為128%，其中70%為房貸
二、中國房地產(chǎn)行業(yè)的5次關(guān)鍵時(shí)刻與當前房地產(chǎn)的行業(yè)危機
1. 1987年首次深圳土地拍賣(mài)
2. 1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化
3. 2009年房地產(chǎn)金融化
4. 2016年因城施策房住不炒
5. 2022年房地產(chǎn)去金融化
案例解析：國人為什么熱衷買(mǎi)房、2022年買(mǎi)房還是不買(mǎi)房
三、房地產(chǎn)行業(yè)的危機
1. 限購、限售、限價(jià)、限配建、限自持、限貸
2. 銷(xiāo)售融資急劇下滑
3. 企業(yè)面臨違約風(fēng)險
4. 項目面臨交付風(fēng)險
5. 供應商面臨支付風(fēng)險
案例解析：恒大危機、華夏幸福危機、寶能危機如何破局
四、行業(yè)危機的原因
1. 外因-市場(chǎng)透支（房?jì)r(jià)投資、需求投資、支付投資、供給透支）
2. 外因-政策“猛藥“
1）去杠桿層層加碼
2）地方監管力度過(guò)嚴
3. 內因-以規模為導向的錯誤認知
1）快速擴展，將行業(yè)回暖誤認為監管放松
2）房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度金融化
五、行業(yè)轉機-地產(chǎn)監管政策提出“保障合理融資需求”與“市場(chǎng)健康平穩發(fā)展”
1. 保障房地產(chǎn)行業(yè)的合理融資需求
2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“三道紅線(xiàn)”
3. 銀行金融機構的“兩道杠”
4. 政府土地出讓的兩集中政策

第二講：房地產(chǎn)行業(yè)賽道分析與新模式
一、住宅市場(chǎng)一線(xiàn)城市豪宅剛需冰火兩重天
1. 千萬(wàn)豪宅一房難求，價(jià)格越貴越好賣(mài)
2. 遠郊剛需大幅下跌
3. 新盤(pán)與二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛頻出，價(jià)差越大越好賣(mài)
4. 租賃住房大保障體系建立與一批重大項目開(kāi)工落成
5. 租金上漲成為2022年房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的趨勢
二、商業(yè)辦公地產(chǎn)受疫情影響行業(yè)低迷
1. 商業(yè)地產(chǎn)-爭當網(wǎng)紅，熱點(diǎn)驅同
1）傳統消費低迷、新興消費火熱
2）開(kāi)閉店兩極分化，餐飲低迷，網(wǎng)紅崛起
3）嬰兒消費后繼乏力，寵物經(jīng)濟持續走高
2. 辦公地產(chǎn)-壓力巨大
1）租賃去化舉步維艱
案例：北上廣深CBD空置率超10%
案例：陸家嘴與虹橋商務(wù)區辦公新趨勢
案例：TMT、金融、科技成辦公需求主力
2）資產(chǎn)證券化成運營(yíng)主流模式
3. 文旅地產(chǎn)-低速增長(cháng)，小幅攀升
1）優(yōu)質(zhì)爆盤(pán)難以復制
2）微目的網(wǎng)紅經(jīng)典受追捧
4. 養老地產(chǎn)-行業(yè)正當時(shí)
1）養老行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策加速落地
2）客戶(hù)對于養老地產(chǎn)概念逐步加深央國企地產(chǎn)、險資、房企組團布局
案例解析：人口老齡化加劇與中國人口紅利的持續發(fā)展
三、園區地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
1. 定位相似、千園一面
2. 銷(xiāo)售條件，越來(lái)越嚴
3. 園區運營(yíng)輕重結合
4. 公募REITs成房企新寵
四、城市更新831政策殺傷新賽道城市更新與大拆大建
1. 嚴控大規模拆除
2. 嚴控大規模增建
3. 嚴控大規模搬遷

第三講：房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展動(dòng)能視角理解政策調控
一、房地產(chǎn)供給側結構改革與創(chuàng )新發(fā)展展與新型城鎮化提升
1. 中國城鎮化進(jìn)程已達65%-地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)規模受限
案例解析：創(chuàng )造土地價(jià)值依托的是城市規劃與能級提升
2. 地產(chǎn)行業(yè)短期看金融、中期看土地、長(cháng)期看人口
3. 房地產(chǎn)行業(yè)需求端分化-有效需求與無(wú)效需求
案例解析：城鎮化進(jìn)程降速，結構化問(wèn)題凸顯
案例解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)回報率高于勞動(dòng)收入矛盾的調和
案例解析：房地產(chǎn)價(jià)格上漲的本質(zhì)是土地價(jià)格上漲
3. 高質(zhì)量發(fā)展與人口紅利的消退-地產(chǎn)行業(yè)遠期支撐減弱
案例解析：深圳的三和大神緣何成為躺平先驅
案例解析：“三胎”政策放開(kāi)影響幾何
4. 農民進(jìn)城與1100萬(wàn)人保就業(yè)的關(guān)系-地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟的矛盾
1）到城里工作性?xún)r(jià)比究竟是高還是低
案例解析：1000萬(wàn)美團外賣(mài)小哥“裸奔”大軍還是“新藍領(lǐng)”
2）人均勞動(dòng)回報與產(chǎn)值繼續高增長(cháng)-高房?jì)r(jià)讓年輕一代失去活力
案例解析：90后和00后為什么不愿意進(jìn)工廠(chǎng)打工
二、中國房地產(chǎn)三大矛盾
1. 短期矛盾-房企要賣(mài)房，政府要限購，房企要融資，銀行不支持
2. 中期矛盾-產(chǎn)業(yè)要升級、居民負債高、工資增長(cháng)慢、產(chǎn)品利潤薄
3. 長(cháng)期矛盾-人口老齡化、嬰兒出生少、房屋存量多、地產(chǎn)不好銷(xiāo)
三、大變革-中國房地產(chǎn)行業(yè)十談
1. 房地產(chǎn)與開(kāi)發(fā)商
2. 房地產(chǎn)與政府
3. 房地產(chǎn)與銀行
4. 房地產(chǎn)與居民
5. 房地產(chǎn)與實(shí)體
6. 房地產(chǎn)與貨幣
7. 房地產(chǎn)與財富
8. 房地產(chǎn)與房?jì)r(jià)
9. 房地產(chǎn)與就業(yè)
10. 房地產(chǎn)與基建
四、負債如何影響我們的經(jīng)濟發(fā)展
1. 政府的隱性債務(wù)風(fēng)險
2. 房企的融資風(fēng)險
3. 居民的高負債風(fēng)險
4. 中小銀行不良資產(chǎn)風(fēng)險
五、大變局-房地產(chǎn)經(jīng)濟周期向綠電周期的轉換-產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng )新期
1. 碳達峰、碳中和的綠電經(jīng)濟周期開(kāi)啟
2. 產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新升級與全球治理話(huà)語(yǔ)權
案例解析：中美制造業(yè)成本及優(yōu)勢對標
案例解析：核心技術(shù)供應鏈體系拆解-高端芯片、航空發(fā)動(dòng)機、數控機床
案例解析：清華北大高考狀元院系分析
案例解析：中國的企業(yè)喜歡研發(fā)嗎？挖人與創(chuàng )新哪個(gè)才是捷徑
案例解析：中國專(zhuān)精特新與日本、德國專(zhuān)精特新對標
3. 消費、內需引領(lǐng)下的共同富裕
4. 中國GDP躍升全球首位的機遇期
5. 強化金融支持：暢通科技型企業(yè)上市等各類(lèi)融資渠道
案例解析：北交所的設立與未來(lái)

第四講：變革與變局下的房地產(chǎn)行業(yè)展望與機遇
一、城鎮化進(jìn)程減速城市人口流動(dòng)分布差異明顯
1. 房企要聚焦關(guān)注25個(gè)城市-都市群城市群
案例解析：上海一棟樓的稅收超過(guò)三四線(xiàn)城市稅收全年
二、土地供給趨嚴項目拓展模式創(chuàng )新
1. 股權合作與項目并購模式
2. 城市更新-一二三級聯(lián)動(dòng)打包模式
3. 舊城改造
1）綜合改造
2）功能改變
3）拆除重建
4. 片區封邊開(kāi)發(fā)自平衡模式-EPC+FEPC
5. 公開(kāi)市場(chǎng)-招標拍賣(mài)掛牌
三、回歸房住不炒后的房企專(zhuān)業(yè)化方向
1. 專(zhuān)注于產(chǎn)品力和去化速度的住宅地產(chǎn)投資商
案例：萬(wàn)科地產(chǎn)、保利發(fā)展
2. 專(zhuān)注于資產(chǎn)證券化與商業(yè)物業(yè)運營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商
案例：招商蛇口、華潤置地、中糧大悅城
3. 專(zhuān)注于產(chǎn)業(yè)導入與基金投資的園區運營(yíng)商與物流地產(chǎn)商
案例：聯(lián)東U谷、中南高科、萬(wàn)洋集團、順豐地產(chǎn)、普洛斯
4. 專(zhuān)注于施工與建筑的大型央國企地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)商
案例：中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、電建地產(chǎn)
5. 專(zhuān)注于輕資產(chǎn)模式的物業(yè)服務(wù)與中介服務(wù)商
案例：中原地產(chǎn)J、鏈家LianjJia、美聯(lián)物業(yè)
四、看布局-城市功能涇渭分明
1. 看南北-北緯31度線(xiàn)京津冀、長(cháng)三角、粵港澳
2. 看東西-胡煥庸線(xiàn)與東數西算長(cháng)江中部崛起與成渝經(jīng)濟區
3. 看城市-都市圈、城市群、新基建、寬落戶(hù)
4. 看鄉村-一二三產(chǎn)融合與鄉村振興補短板
案例解析：種大豆、榨豆油、買(mǎi)豆油、搞旅游
五、看動(dòng)力-地產(chǎn)+X行業(yè)新賽道
1. 養老護老家政成未來(lái)就業(yè)重要載體
2. 服務(wù)業(yè)成為GDP占比最高行業(yè)
3. 科技與創(chuàng )新成為造富新賽道
4. 延遲退休、活力老人、三胎配套政策完善
六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(cháng)期主義
1. 堅守主業(yè)聚焦國家戰略
2. 效益導向追求精細管理
3. 戰略收縮聚焦城市深耕
4. 降低負債控制財務(wù)風(fēng)險
5. 降本增效向制造業(yè)學(xué)習
6. 回歸本源關(guān)注客戶(hù)需求
7. 布局新賽道夯實(shí)發(fā)展基礎 

當代經(jīng)濟學(xué)者
某大型央企經(jīng)濟發(fā)展研究院執行院長(cháng)
國家商務(wù)部特聘專(zhuān)家講師
國務(wù)院大型央企投資管理委員會(huì )委員
中國財政學(xué)會(huì )公私合作專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員、
全球化與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展國際聯(lián)合研究院研究員
美國注冊財務(wù)策劃師學(xué)會(huì )宏觀(guān)經(jīng)濟特聘專(zhuān)家講師
招商銀行總行機構部特聘專(zhuān)項債券專(zhuān)家
中國郵政郵銀財富理財子公司投資顧問(wèn)|東亞銀行總行地產(chǎn)投資顧問(wèn)
哈爾濱工業(yè)大學(xué)，工程管理碩士學(xué)位，經(jīng)濟學(xué)博士，經(jīng)濟管理工程師
▲保利發(fā)展、星河地產(chǎn)、卓越集團、碧桂園控股、鑫苑地產(chǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟顧問(wèn)
▲東亞銀行、海通證券、中國平安宏觀(guān)經(jīng)濟與地產(chǎn)顧問(wèn)
▲北京大學(xué)/清華大學(xué)/復旦大學(xué)/上海財經(jīng)大學(xué)/中國人民大學(xué)特聘講師
▲美國《經(jīng)濟評論》、《經(jīng)濟觀(guān)察報》、《21世紀經(jīng)濟報》、《南方周刊》、《項目管理評論》，騰訊財經(jīng)、新浪財經(jīng)、鳳凰財經(jīng)專(zhuān)欄作家/特約評論員
▲文章著(zhù)作：《中國新型城鎮化四原則》《房地產(chǎn)投資邏輯》《貨幣政策能否是一劑良方》《中國制造與網(wǎng)紅經(jīng)濟》《中小企業(yè)為什么不創(chuàng )新》《產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新與貿易戰之辯》等
曾任：原國務(wù)院國資委大型央企集團公司投資管理委員會(huì )成員、中國財政學(xué)會(huì )公私合作專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員
擅長(cháng)：宏觀(guān)經(jīng)濟/政府企業(yè)投融資/房地產(chǎn)/招商引資/行業(yè)趨勢/園區開(kāi)發(fā)等

實(shí)戰經(jīng)驗：
郭巍先生在宏觀(guān)經(jīng)濟、政府與民間投資、房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)安全等領(lǐng)域具有十余年的宏觀(guān)經(jīng)濟研究與實(shí)操經(jīng)驗，擔任哈佛大學(xué)肯尼迪政府學(xué)院全球化與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展國際聯(lián)合研究院研究員。同時(shí)擔任中國也是全球最大的金屬礦業(yè)集團投資委員會(huì )投資委員。深諳政府政策出臺思路與制定背景，專(zhuān)注于中國宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展研究，長(cháng)期以來(lái)致力于經(jīng)濟理論和政策問(wèn)題。
研究主要涉及全球經(jīng)濟與局勢、區域經(jīng)濟發(fā)展、金融創(chuàng )新、科技金融、企業(yè)改革、經(jīng)濟制度變遷、宏觀(guān)經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與政策等領(lǐng)域。特別對于全球政治經(jīng)濟格局、中國產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展、金融行業(yè)發(fā)展研判、貨幣政策、全球貿易組織、新基建投資與財政政策、經(jīng)濟全球化、中國制造2025、產(chǎn)業(yè)轉型升級與產(chǎn)業(yè)轉移領(lǐng)域有獨到的深入見(jiàn)解。

代表業(yè)績(jì)：
率先在國內發(fā)表《中國新型城鎮化與產(chǎn)業(yè)轉型》基層調研文章并刊發(fā)在新華社
受邀21世紀中國經(jīng)濟報就中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢發(fā)表主題演講
2018年受邀出席由《南方+》就國際貿易趨勢與全球化發(fā)表主題演講
2019年在中國經(jīng)濟學(xué)會(huì )年會(huì )發(fā)表中國產(chǎn)業(yè)轉型升級與企業(yè)應對策略演講
2020年為中國工商銀行舉辦的客戶(hù)答謝就宏觀(guān)經(jīng)濟趨勢與經(jīng)濟變革發(fā)表演講
著(zhù)名觀(guān)點(diǎn):“中小企業(yè)二元結構”、“中國制造升級五大方法”、“金融業(yè)嫌貧愛(ài)富”“房?jì)r(jià)和匯率只能選一個(gè)”

署名文章：
《疫情下的新基建投資與PPP模式》（21世紀經(jīng)濟報道）
《金融助力珠三角村改項目模式與路徑》（南方+）
《新型城鎮化推進(jìn)四原則》（新華社內刊）
《里昂惕夫產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)模型在城市經(jīng)濟中的應用》（中國區域經(jīng)濟發(fā)展年會(huì )）

主講課程：
《破局——宏觀(guān)經(jīng)濟剖析》
《雙輪驅動(dòng)——招商引資》
《合規創(chuàng )新——投資融資》
《多維操盤(pán)——園區片區》
《轉型升級——平臺城投》
《順勢突圍——地產(chǎn)投拓》

部分客戶(hù)評價(jià)：
郭老師能夠將中國宏觀(guān)經(jīng)濟過(guò)去四十年來(lái)的發(fā)展用通俗易懂的語(yǔ)言講出來(lái)，同時(shí)對于未來(lái)經(jīng)濟的預測十分貼合企業(yè)的戰略與實(shí)際布局，學(xué)員們受益匪淺
——中國銀行烏魯木齊分行陳老師
郭老師的課程我們已經(jīng)返聘了十幾次，主要是因為客戶(hù)對于郭老師的專(zhuān)業(yè)性和實(shí)戰型非常認可，保險資產(chǎn)配置、財富配置、海外資產(chǎn)配置、股市投資等問(wèn)題，郭老師能夠深入淺出的給大家解讀，讓財富銷(xiāo)售人員一聽(tīng)就懂，而且意猶未盡。
——上海財經(jīng)大學(xué)培訓負責人田老師
郭老師對于中國房地產(chǎn)走勢和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢洞若觀(guān)火，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的學(xué)員們非常認可郭老師關(guān)于宏觀(guān)層面房地產(chǎn)走勢的判斷和解讀。
——北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心張老師
郭老師關(guān)于區域經(jīng)濟發(fā)展與地方政府轉型升級的要點(diǎn)把握的非常精準，政府的授課人員非常喜歡郭老師的授課風(fēng)格，也非常贊同郭老師關(guān)于區域經(jīng)濟發(fā)展的觀(guān)點(diǎn)，課堂互動(dòng)非常積極，授課流程和體系完善。
——成都天府新區人力資源部高老師
郭老師授課中，學(xué)員為了繼續聆聽(tīng)郭老師授課，課程中途全體集體自發(fā)起立鼓掌致敬郭老師返場(chǎng)再就一個(gè)話(huà)題解析。
——中國財政學(xué)會(huì )公私合營(yíng)分會(huì )王老師
郭老師您的授課為我們后續經(jīng)營(yíng)發(fā)展指明了方向，您的許多給國家政策制定者的建議與經(jīng)濟發(fā)展思路切合民營(yíng)企業(yè)所需，向您致敬，只要您開(kāi)課，一定告訴我，追隨您的授課。
——山東財經(jīng)大學(xué)EDP學(xué)員
郭老師對中國經(jīng)濟快速發(fā)展的十年是親歷者，是見(jiàn)證人，中央企業(yè)的經(jīng)濟研究院工作背景讓我們能夠通過(guò)授課了解到中國經(jīng)濟發(fā)展的大背景，站在更高的視角觀(guān)察中國經(jīng)濟，許多微觀(guān)困擾的問(wèn)題迎刃而解。
——重慶兩江新區政府干部學(xué)員