房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程目標成本管理

典型成本案例分析：
1. 成本如何計算的案例：（建造成本與完全成本）
2. 成本與利潤關(guān)系的案例：（費用變化與成本）
3. 概念設計與成本關(guān)系的案例：（概念設計型式、立面、風(fēng)格對成本的影響）
4. 客戶(hù)價(jià)值與成本關(guān)系的案例：（客戶(hù)價(jià)值點(diǎn)的利用方式）

 

一． 成本的概念與目標成本的作用：
1. 關(guān)于成本的幾個(gè)錯誤的認知：
1.1. 成本不等于省錢(qián)
1.2. 成本不是靠算錢(qián)算出來(lái)
1.3. 單純的成本管理程序和成本管理制度的更像是表面文章
1.4. 成本不是完全依靠成本部門(mén)管得了的
1.5. 表面上的成本不是唯一至上的
2. 成本的定義和成本包括的內容：
3. 成本管理的定義、宗旨與目標：
4. 成本管理的本質(zhì)是成本控制而不是簡(jiǎn)單的成本核算
5. 成本管理科目的設置與成本控制的關(guān)系
6. 目標成本的定義、目的與作用
7. 目標成本的管理方法目標成本的確立——目標成本控制指導書(shū)
a)目標成本？
b)目標成本確立的工作要點(diǎn)與實(shí)戰演練
c)目標成本控制指導書(shū)（標桿企業(yè)案例分享）
d)思考：
目標成本——數據庫建設？
目標成本的解讀、形成、管理
目標成本編不準怎么辦?如何才能更準確？
動(dòng)態(tài)成本管理
1)合約與采購管理
a)合約規劃
b)合同管理三大關(guān)鍵點(diǎn)
c)合同計價(jià)原則——固定總價(jià)包干？固定單價(jià)？清單計價(jià)？定額下??？
d)格式化合同（標桿企業(yè)案例分享）
e)采購與招投標（案例分享：標底管理，保密VS公開(kāi)）
低價(jià)中標的危害
8. 價(jià)值工程分析法在成本管理中的應用

二． 標桿地產(chǎn)企業(yè)的成本管理模式：
1. 標桿地產(chǎn)企業(yè)的成本管理模式分析：
1.1. 萬(wàn)科地產(chǎn)的成本管理體系構成
1.2. 萬(wàn)科地產(chǎn)的成本控制費項設置
1.3. 萬(wàn)科地產(chǎn)的成本管理方法
1.4. 萬(wàn)科地產(chǎn)的成本管理特點(diǎn)：作業(yè)成本控制、設計對標、成本技術(shù)措施管理
2. 龍湖地產(chǎn)的成本管理模式分析：
2.1. 龍湖地產(chǎn)的成本管理體系構成
2.2. 龍湖地產(chǎn)的成本費項設置
2.3. 龍湖地產(chǎn)的成本管理方法
2.4. 龍湖地產(chǎn)的成本管理特點(diǎn)：合約成本控制、動(dòng)態(tài)成本跟蹤、成本數據庫指導
3. 其他成功地產(chǎn)企業(yè)的成本管理模式分析：
3.1.碧桂園地產(chǎn)的成本管理特點(diǎn)，
3.2.保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、新城控股等企業(yè)的他山之石；

三． 標桿地產(chǎn)企業(yè)成本控制的方法與重點(diǎn)：
1. 項目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程與全程成本控制的關(guān)聯(lián)：
1.1. 項目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節點(diǎn)與成本控制的關(guān)聯(lián)關(guān)系：
1.2. 項目定位與成本管理：
1.3. 項目設計與成本管理：
1.4. 項目計劃組織與成本管理：
2. 投資可研階段的成本控制重點(diǎn)與技巧：
2.1. 項目投資可研的目的和本質(zhì)
2.2. 項目投資可研階段成本控制存在的管理誤區：
2.3. 投資可研階段細分的成本作業(yè)及審查程序
2.4. 項目初步定位中的成本審查要點(diǎn)（五步審查法）
2.4.1. 設計分析的土地利用最大化與成本控制的審查要點(diǎn)
2.4.2. 設計分析的設計幣值最大化與成本控制的審查要點(diǎn)
2.4.3. 設計分析的溢價(jià)空間最大化與成本控制的審查要點(diǎn)
2.4.4. 成本控制的費項設置、指標選定的控制要點(diǎn)
2.4.5. 設計分析的綜合分析與成本控制的審查要點(diǎn)
3. 項目啟動(dòng)階段的成本控制重點(diǎn)與技巧：
3.1. 項目啟動(dòng)的目的與作用：
3.2. 項目啟動(dòng)階段的主要工作內容：
3.3. 項目啟動(dòng)階段細分的成本作業(yè)及審查程序
3.4. 概念設計方案的成本審查重點(diǎn)
3.4.1. 總建筑面積與容積率分析
3.4.2. 規劃層數與戶(hù)型分析
3.4.3. 配套指標與配套分配分析
3.4.4. 可售面積與溢價(jià)空間分析（可售比、溢價(jià)配比）
3.4.5. 市場(chǎng)需求及客戶(hù)銷(xiāo)售價(jià)值分析
3.4.6. 停車(chē)方式及地下車(chē)庫分析
3.4.7. 設計主題與立面型式分析
3.4.8. 綠化指標及景觀(guān)檔次分析
4. 方案設計階段的成本控制重點(diǎn)與技巧：
4.1. 方案設計的目的與作用：
4.2. 方案設計階段的主要工作內容：
4.3. 方案設計階段細分的成本作業(yè)及審查程序
4.4. 規劃方案設計的成本審查重點(diǎn)：（略，詳具體課件）
5. 擴初設計階段的成本控制重點(diǎn)與技巧：
5.1. 擴初設計的目的與作用：
5.2. 為什么很多開(kāi)發(fā)商對擴初設計沒(méi)有管理要求？
5.3. 設計管理能力、成本控制能力決定了擴初設計的管理模式：
5.4. 擴初設計階段細分的成本作業(yè)及審查程序
5.5. 擴初設計階段細分的成本審查重點(diǎn)
5.5.1. 結構超限成本控制優(yōu)化分析：
5.5.2. 結構選型成本控制優(yōu)化分析：
5.5.3. 層高成本控制優(yōu)化分析：
5.5.4. 戶(hù)型成本控制優(yōu)化分析：
5.5.5. 立面成本控制優(yōu)化分析：
5.5.6. 結構選型成本控制優(yōu)化分析：
5.5.7. 基礎方案型式成本控制優(yōu)化分析：
5.5.8. 構造要求成本控制優(yōu)化分析：
5.5.9. 含鋼量成本控制優(yōu)化分析：
5.5.10. 結構成本的離散性控制：
5.5.11. （暫略，詳見(jiàn)具體課件）
5.6. 擴初設計的限額指標設定與管理
5.7. 擴初設計的成本控制要求輸出：
5.8. 擴初設計成本管理部門(mén)與設計管理部門(mén)的權責劃分
6. 施工準備階段的成本控制重點(diǎn)與技巧：
6.1. 施工圖審查的成本審查要點(diǎn)：
6.2. 工期指標設定與成本控制的關(guān)聯(lián)：
6.3. 工程標段劃分與成本控制的關(guān)聯(lián)
6.4. 工程組織計劃與成本控制的關(guān)聯(lián)
6.5. 采購策劃、方案與成本控制的關(guān)聯(lián)
6.6. 邊坡支護方案的成本控制審查要點(diǎn)
7. 施工管理階段的成本控制重點(diǎn)與技巧：
8. 8. 地下車(chē)庫成本控制的重點(diǎn)與技巧：
9. 9. 高層建筑含鋼量成本控制的重點(diǎn)與技巧：
10. 10. 建筑基礎選型成本控制的重點(diǎn)與技巧：
10.1. 地質(zhì)條件分析對基礎選型的影響：
10.2. 常見(jiàn)的基礎選型形式：
10.3. 如何優(yōu)化基礎形式選型：
10.4. 如何優(yōu)化樁基選型：
10.5. 如何優(yōu)化樁基礎總量：
11. 設備材料選型成本控制的重點(diǎn)與技巧：
12. 12. 園林景觀(guān)方案設計成本控制的重點(diǎn)與技巧：

 

四． 招標采購與成本控制：
1. 采購的概念與采購成本控制：
2. 采購管理、供應商管理與成本控制的關(guān)系：
3. 招標采購常見(jiàn)的成本管理誤區：
4. 招標采購組織架構設置及成本控制要求：
5. 如何審查避免供應商的掛靠投標：（總包、監理、設計）

 

五． 如何建立適合企業(yè)自身需求的成本管理體系：
1. 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平能力的現狀測評分析：
2. 建立企業(yè)項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制的成本管理體系：
3. 組織架構設計與成本管理的關(guān)聯(lián)
4. 明確項目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節點(diǎn)的成本管理要求：
5. 明確項目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵成果的成本審查要求
6. 建立項目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵階段性工作成果的成本技術(shù)措施標準
7. 形成有效的管理閉合及成本責任考核
8. 若干案例分享：

現供職于江蘇嘉城建設管理有限公司副總經(jīng)理；
曾任江蘇亞?wèn)|建發(fā)集團總工辦副主任，副總工程師；
南京百勝麒麟建設發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼總建筑師；
蘇寧環(huán)球集團南京浦東建設開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設計總監；
吉林市蘇寧環(huán)球有限公司常務(wù)副總經(jīng)理；
江蘇九洲投資集團地產(chǎn)中心副總經(jīng)理兼總建筑師等。
                            
高級工程師，國家注冊建筑師；
15年房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)經(jīng)歷；
高級工程師，東南大學(xué)建筑設計研究所在職研究生班畢業(yè)。
楊凡從業(yè)15年多，在商業(yè)和住宅地產(chǎn)實(shí)操、產(chǎn)品設計和市場(chǎng)研發(fā)方面有豐富經(jīng)驗。
曾就職于江蘇省一流大型國企（江蘇國信集團）和2家上市公司（江蘇蘇寧環(huán)球集團和浙江寧波銀億集團），精通房地產(chǎn)項目運作，從理論到實(shí)踐深諳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值體系。最擅長(cháng)的領(lǐng)域是大型居住區及配套開(kāi)發(fā)（4個(gè)2000畝大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗），在超級大盤(pán)的全面操盤(pán)，如項目定位-規劃設計-首期開(kāi)工+樣板區開(kāi)盤(pán)等方面實(shí)踐并積累了成熟經(jīng)驗和成功要訣。近年來(lái)在商業(yè)和旅游地產(chǎn)（2個(gè)20多萬(wàn)平米綜合體，和2個(gè)五星級酒店的參與及操盤(pán)營(yíng)造經(jīng)歷）方面有一定的建樹(shù)。

教育背景                                                        
1999年9月 - 2010年7月  南京東南大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理研修班
1986年9月 - 1989年7月  南京工學(xué)院建筑研究所建筑設計，在職碩士研究生  
1981年9月 - 1985年7月  南京金陵科技學(xué)院   建筑學(xué)   統招本科（南京工學(xué)院委培）獲得南京工學(xué)院的工學(xué)士學(xué)位

多年以來(lái)在地產(chǎn)操盤(pán)的實(shí)踐中，培養了作為項目開(kāi)發(fā)領(lǐng)軍人物和復合型人才的楊總具備以下優(yōu)良素質(zhì)：

在業(yè)務(wù)管理上，精研本行業(yè)的專(zhuān)業(yè)技能；知道如何應用；有系統的理解能力和專(zhuān)業(yè)創(chuàng )造力。數十年從事工程技術(shù)管理工作，10余年的營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃，對于產(chǎn)品的前期規劃設計體驗較多，經(jīng)驗充足，有自己的相對深入和準確的見(jiàn)解；
精于業(yè)務(wù)管理方法及項目開(kāi)發(fā)流程，擅長(cháng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的標準化產(chǎn)品研究，在工程采購招投標管理，綠色建筑實(shí)施以及工程精細化管理、四新技術(shù)應用等方面有較深入的研究。
擅長(cháng)項目方案經(jīng)濟分析、成本策劃、成本管控及合約管理，成本分析與方案經(jīng)濟比選優(yōu)化。特別在設計階段的成本控制方面有較好的經(jīng)驗成果；如目標成本的制定和成本管理前置：成本管理參與到規劃方案、施工圖設計中來(lái)，完成技術(shù)指標優(yōu)化、地庫方案比選、外墻保溫方案比選、太陽(yáng)能方案比選、電梯設備選型、智能化方案、污水處理方案等專(zhuān)題分析；能較準確地估算各階段目標成本以指導后期成本管控工作。
孜孜追求產(chǎn)品研究和開(kāi)發(fā)技術(shù)管理的轉型提升，尤其是開(kāi)發(fā)項目前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃定位和規劃設計，開(kāi)發(fā)中期的工程質(zhì)量和成本采購招投標管理，開(kāi)發(fā)后期的竣驗交付與物業(yè)管理，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程精細化管理，掌握了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)核心要素，擅長(cháng)建筑規劃方案設計，以此貫穿策劃、規劃、工程營(yíng)造及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)全過(guò)程，為項目奠定核心價(jià)值基礎。

 

主要著(zhù)述（文章）：
規劃設計階段的成本控制要領(lǐng) 通過(guò)一些實(shí)際案例分析，歸納總結了若干設計階段成本控制的寶貴經(jīng)驗，有實(shí)戰參考價(jià)值
實(shí)現精細化成本管理的若干思路 通過(guò)一些企業(yè)成本管理中的問(wèn)題，從體系流程，制度和管理辦法入手，參照標桿企業(yè)經(jīng)驗，提出若干合理可行建議和落地實(shí)操方法。
小區生態(tài)景觀(guān)環(huán)境設計與建設 從龍湖、萬(wàn)科、碧桂園等標桿企業(yè)開(kāi)發(fā)的成熟景觀(guān)成果中歸納總結出實(shí)用、經(jīng)濟、美觀(guān)的設計、工程、成本管控要訣。

 

精品課程：
《 精裝修質(zhì)量管理》
《高效房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理模式》
《高品質(zhì)的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng )新與規范化的設計管理》
《構建地產(chǎn)卓越管理團隊的目標與挑戰》
《有效提升管理執行力和領(lǐng)導力》 。     
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程精細化管理》
《轉型升級中的商業(yè)地產(chǎn)管理》
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵要素之產(chǎn)品策劃》
《產(chǎn)品設計與產(chǎn)品標準化研究》
《地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中設計常見(jiàn)問(wèn)題與設計質(zhì)量控制》
《如何實(shí)現地產(chǎn)成本的精細化管理》
《現代地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現精細化采購管理》
《房地產(chǎn)成本、造價(jià)、采購及合約的精細化管理》
《PPP管理模式在一二級開(kāi)發(fā)及政府合作項目中的管理模式與操作要點(diǎn)與實(shí)踐》