國資強監管背景下的租賃資產(chǎn)、資金管理、資產(chǎn)處置操作實(shí)務(wù)與案例分享

一、國有企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活十分迫切
1.國有企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理現實(shí)問(wèn)題分析。
2.從不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展方向來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng) 主要有兩種路徑。
案例：西門(mén)子成立專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)，對內部用戶(hù)、外部承租客戶(hù)、投資性客戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)管理。
案例：廣東省郵政公司不動(dòng)產(chǎn)年租金達 5 億元。
案例：上海電氣集團不動(dòng)產(chǎn)的盤(pán)活的主要做法。
案例：光明集團不動(dòng)產(chǎn)的盤(pán)活的主要做法。
二、當前租賃資產(chǎn)面臨的十大問(wèn)題和風(fēng)險分析
（一）擅自租賃國有資產(chǎn)，未履行相應程序。
（二）部分租賃協(xié)議租期較長(cháng)，租金偏低。
（三）出租價(jià)格未經(jīng)專(zhuān)業(yè)評估。
（四）對承租人資格審核不嚴，導致租賃費收取難。
（五）國有資產(chǎn)保值、增值難。
（六）不動(dòng)產(chǎn)租賃存在轉租行為。
（七）租賃行為存在潛規則，國有資產(chǎn)出租管理難度大。
（八）部分單位不動(dòng)產(chǎn)缺失權屬證書(shū)（如房產(chǎn)證、土地使用證）導致部分租賃不動(dòng)產(chǎn)權屬不清晰，由此產(chǎn)生法律風(fēng)險。
（九）部分單位不動(dòng)產(chǎn)租賃收入未及時(shí)申報納稅。
（十）租賃合同文本細則（節）粗糙，一概而論。
三、租賃資產(chǎn)風(fēng)險應對策略—國有資產(chǎn)租賃行為規范化、制度化，確保國有資產(chǎn)保值、增值。
（一）八項建議。
（二）如何從程序上降低承租人違約的風(fēng)險及降低違約后果所造成的損失？
案例：浙江溫州南塘街江南茶市租金糾紛案。
四、不動(dòng)產(chǎn)租賃資產(chǎn)管理實(shí)務(wù)操作
（一）資產(chǎn)租賃的流程和要求。
1. 如何審批租賃資產(chǎn)。
2. 如何確定資產(chǎn)評估及租賃底價(jià)。
3. 如何制定與審批租賃方案的。
4. 如何實(shí)施公開(kāi)招租。
（二）中介機構詢(xún)價(jià)情況表設計，
（三）國有資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）租賃業(yè)務(wù)流程。
（四）國有資產(chǎn)租賃管理工作流程。
五、除房產(chǎn)外其他資產(chǎn)的處置辦法及政策解讀
（一）如何實(shí)現效益最大化。
（二）如何進(jìn)行分級管理。
（三）如何進(jìn)行歸口管理。
（四）如何將實(shí)物管理和財務(wù)管理相結合。
（五）按照管理權限， 如何設計公司自主處置資產(chǎn)流程和審批表。
（六）按照管理權限， 如何設計需經(jīng)上級公司審批資產(chǎn)處置流程和審批表。
一般固定資產(chǎn)處置審批表設計。
固定資產(chǎn)處置流程設計。
六、資產(chǎn)全生命周期管理
（一）設備資產(chǎn)全生命周期管理的六個(gè)環(huán)節
（二）保證價(jià)值和實(shí)物統一，如何從基建項目開(kāi)始。
（三）資產(chǎn)臺賬和設備臺賬如何才能聯(lián)動(dòng)。
（四）維修項目/工單如何結算。
（五）折舊、退廢，如何體現資產(chǎn)賬物管理。 

管理學(xué)博士
北京交通大學(xué)教授
博士生指導教師
中國注冊會(huì )計師
高級審計師

能力證書(shū)：
1993年獲得中國注冊會(huì )計師證書(shū)，同年加入中國注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )。
會(huì )計師事務(wù)所高級合伙人、簽字注冊會(huì )計師。

1996年赴英國研修，獲ACCA（英國特許公認會(huì )計師）證書(shū)。
2000年獲得高級審計師證書(shū)，同年加入中國內部審計協(xié)會(huì )。

兼職情況：
中國注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )會(huì )員。中國會(huì )計學(xué)會(huì )會(huì )員、中國管理會(huì )計學(xué)會(huì )常務(wù)理事。
財政部企業(yè)會(huì )計準則委員會(huì )咨詢(xún)專(zhuān)家。
中國管理科學(xué)研究院研究員、專(zhuān)家委員會(huì )專(zhuān)家。
清華大學(xué)長(cháng)三角研究院客座教授、高級培訓師。
國家發(fā)改委培訓中心客座教授、高級培訓師。
國資委職業(yè)經(jīng)理人研究中心客座教授、高級培訓師。
信達投資公司、四川倍磊管理咨詢(xún)公司、北京鵬翔管理咨詢(xún)公司首席財務(wù)顧問(wèn)。
英國《投資人》雜志自由撰稿人。

1996年至今，為160多家上市公司、中央企業(yè)做財務(wù)管理、會(huì )計、稅收方面的培訓、財務(wù)預測與規劃、內部控制與風(fēng)險管理設計以及其他管理咨詢(xún)。

 

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